Segmentation des marchés à partir de DVF et des Fichiers fonciers : un travail exploratoire prometteur

DVF : une découverte de la donnée

Depuis 2011, les collectivités locales, l’État, et certaines structures publiques peuvent bénéficier des données "Demande de Valeur Foncière" (DVF) de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Ces données gratuites, et actualisées tous les 6 mois, recensent de manière exhaustive toutes les transactions foncières et immobilières onéreuses sur le territoire français à l’exception de l’Alsace, de la Moselle (soumises au livre foncier) et de Mayotte.
Ces données présentent un atout indéniable pour l’analyse opérationnelle et l’observation foncière et immobilière.

Devant la complexité de ces données, un groupe de travail s’est mis en place pour répondre efficacement et rapidement aux questions que se posaient les utilisateurs et faciliter la diffusion et le partage d’expériences. Ce groupe est devenu en 2013 le groupe national DVF (GnDVF) et rassemble désormais de nombreuses collectivités locales, des établissements publics dont le Cerema, des agences d’urbanisme et l’État.

En particulier, ce groupe national propose un guide utilisateur disponible au lien suivant :
Guide GnDVF

Phase 1 : une transformation des données DVF en une base de données robuste, enrichie par les Fichiers fonciers

L’EPF NPdC et la DGALN se sont investis dès la mise à disposition des données DVF, et ont missionné en 2013 le pôle national de compétence et d’Innovation (PCI) « foncier et stratégies foncières », porté par le Cerema Dter NP, pour simplifier l’usage des données DVF et si possible enrichir ces données grâce à l’intégration d’autres données fiscales (Fichiers fonciers issues de MAJIC). Concrètement, l’EPF NPdC et la DGALN voulaient disposer d’une base de données robuste, reproductible à l’échelle nationale et enrichie à partir d’un modèle de données partagé au sein du GnDVF.

Suite à cette première phase de l’étude, et en lien très étroit avec le GnDVF, le Cerema DTer NP a mis à disposition, en libre accès, un modèle de donnée et un outil d’import permettant de structurer les données DVF pour tout utilisateur possédant ces données.

Lien vers l’outil d’import DVF+

De plus, cette phase a permis d’expérimenter de premières méthodes d’appariement de DVF avec les Fichiers fonciers et ainsi :

• de géolocaliser les mutations (93 à 96% des mutations enregistrées entre 2005 et 2013 sont géolocalisées à la parcelle),
• d’identifier au moins un des acheteurs et un des vendeurs pour 75 % des mutations sur la période 2009-2012,
• de déterminer l’ancienneté des bâtis vendus (neuf/ancien),
• d’ajouter des caractéristiques sur les biens (parcelles ou locaux).

Phase 2 : une amélioration de la base de données permettant la segmentation des marchés

Fort de ce succès, l’EPF NPdC et la DGALN ont missionné, sur toute l’année 2015, le Cerema DTer NP pour une deuxième phase visant à consolider la base existante et à produire des méthodes et des indicateurs permettant l’observation de la segmentation des marchés fonciers et immobiliers issue des travaux de Marc Kaszynski, de l’EPF NPdC et Robert Leveque, de Terre d’Europe-SCAFR. Une confrontation avec le terrain était également demandée pour valider les résultats.

Les résultats ont été à la hauteur des attentes et ont notamment permis :

• de construire une première typologie de propriétaires (acheteurs et vendeurs) reproductible et utile pour l’analyse des marchés et l’identification de jeux d’acteurs,
• de regrouper les types d’occupations et de les confronter avec le PLU de la Métropole Européenne de Lille,
• de mettre en œuvre une segmentation des marchés fonciers et immobiliers « prête à l’emploi » sans utilisation des prix de ventes,
• d’identifier quelques limites : les segments de marchés liés aux bâtis agricoles, à la réhabilitation ou à la viabilisation des terrains ne sont pas observables. De même, les réseaux de transports étant en partie non cadastrés, ce segment de marché reste incomplet,
• de confirmer la fiabilité de cette donnée grâce à la confrontation terrain à plusieurs échelles (régionale, infra-communale et au quartier).

Au final, les croisements des données DVF et Fichiers fonciers ont mis en avant les multiples potentiels d’usages : l’analyse opérationnelle pour constituer des prix de références, le suivi de chaînes de production, ou encore l’analyse des marchés, à différentes échelles, et de manière automatique.

Il est aujourd’hui envisagé de poursuivre l’aventure DVF, à travers des études qui associeront plus largement d’autres maîtres d’ouvrages et qui devront tester la robustesse des données sur d’autres territoires ou encore continuer à améliorer la base de données, notamment sur le logement social.

Téléchargement des rapports :

Phase 2 : Synthèse (format pdf - 10.2 Mo - 14/12/2015)
Phase 2 : Méthode (format pdf - 4.9 Mo - 14/12/2015)
Phase 2 : Analyse (format pdf - 7.8 Mo - 14/12/2015)
Phase 1 (format pdf - 744.3 ko - 14/12/2015)

Auteurs :

Magali Journet, Jérôme Douché, Antoine Herman, Annabelle Berger
dv3f@cerema.fr