Cet article fait partie du dossier : Artificialisation et sobriété foncière : les outils du Cerema
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L’association syndicale libre (ASL) est un groupement de propriétaires fonciers constitué pour poursuivre un but d’intérêt collectif, auquel peut s’ajouter, dans certains cas, une finalité d’intérêt général. L’ASL peut avoir pour objet la construction, l’entretien ou la gestion d’ouvrages, d’espaces, de services communs (gardiennage, chaufferie collective, voirie…) ou encore la réalisation de travaux. Son fonctionnement et ses pouvoirs sont régis par ses propres statuts, contrairement aux copropriétés.
L’enjeu pour l’Anah est de pouvoir intervenir sur la réhabilitation de ce parc de logements qui, dans certains cas, revêt un caractère patrimonial et architectural et dont les statuts et modes de fonctionnement peuvent constituer un frein à la réalisation de travaux de rénovation.
Repérage de 23 500 ASL à partir des Fichiers fonciers
Les Fichiers fonciers sont une base d’origine fiscale géolocalisant et décrivant de manière détaillée le foncier, les locaux ainsi que les différents droits de propriété qui leur sont liés. Cette source permet ainsi d’identifier les détenteurs des propriétés bâties et non-bâties. L’usage des Fichiers fonciers permet donc de repérer uniquement les ASL possédant du foncier à leur nom, ce qui ne semble pas toujours le cas au vu de l’ensemble des associations syndicales de propriétaires répertoriées par le journal officiel des associations et fondations d’entreprises (JOAFE).
Dans un premier temps, la recherche des ASL dans le millésime 2022 des Fichiers foncier s’est faite à partir des noms du propriétaire en utilisant des mots clés en lien avec les associations syndicales de propriétaires de logements et en excluant certains termes faisant référence à des ASL d’activité ou d’autres formes d’associations syndicales (autorisées et constituées d’office). Quelques ASL complémentaires ont pu être repérées par numéro siren en croisant les Fichiers fonciers avec la base Sirène de l’INSEE mais dans une proportion bien moindre (0,3%).
Un second filtre a ensuite été appliqué en ne conservant que les associations ayant des parcelles sur lesquelles se trouvent des logements contigües au foncier appartenant à ces ASL. A l’issue de cette étape, 23 309 ASL ont été localisées sur le territoire métropolitain et 160 dans les DOM.
La carte du nombre d’ASL repérées par département montre une concentration importante de ce type d’organisation en Rhône-Alpes et dans certains départements littoraux peuplés (Var, Bouches-du-Rhône, Gironde, Loire-Atlantique). Il faut toutefois relativiser ces résultats, des ASL sans foncier propre devant probablement être plus courantes dans les zones tendues comme Paris et la première couronne.
Estimation et caractérisation des logements affiliés aux ASL
Les fichiers fonciers permettent de localiser le parcellaire appartenant à un compte propriétaire donné. Il est ainsi possible de cartographier les parcelles appartenant à une ASL. En revanche, il est impossible d’identifier formellement une parcelle appartenant à un propriétaire privé qui adhère à une ASL. Pour cette étape, les informations sur les caractéristiques des ASL n’ont donc pu qu’être appréciatives avec une fourchette basse et haute estimées pour chaque association de propriétaires.
Ce travail s’est appuyé à la fois sur des surfaces et années de construction de référence en prenant pour base les logements contigus au foncier de l’ASL et par traitements géomatiques en générant des polygones à partir des sommets du foncier des ASL (cf. schéma ci-dessous). In fine, ces approches ont conclu à des estimations de 600 000 à 800 000 logements rattachés à une ASL, chiffres à prendre avec prudence étant donné le caractère exploratoire de la démarche.
Un parc constitué majoritairement de maisons de taille moyenne avec une prépondérance de propriétaires occupants
7 logements repérés sur 10 sont individuels. Un calcul de densité a été fourni pour chaque ASL afin d’aider au repérage du parc prenant la forme de maisons pavillonnaires mitoyennes qui intéressent tout particulièrement l’Anah et que l’on retrouve très fréquemment à partir de 40 maisons par hectare.
Un peu moins du quart des logements sont loués et le taux de vacance structurel est très faible (1% de logements vacants depuis plus de 2 ans).
Les années de construction de référence laissent penser que la majorité des ASL ont un parc relativement récent (55% après 1994). En revanche, la taille moyenne des ASL est plus importante lorsque l’année de construction de référence est ancienne : 39 logements en moyenne pour les ASL d’avant 1975 contre 22 logements pour celles d’après 1994 (estimations basses).
Au terme de la mission, il a été fourni à l’Anah des informations pour chacune des ASL localisées concernant le type de logements affiliés, les statuts d’occupation, les surfaces médianes de parcelles et de logements ainsi que les périodes de construction.
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