Cet article fait partie du dossier : Artificialisation et sobriété foncière : les outils du Cerema
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Aussi exhaustif que possible sur le parc en copropriétés, y-compris pour celles non encore immatriculées dans le Registre National des Copropriétés, et tirant le meilleur parti des données disponibles, le référentiel CoproFF a été présenté pour la première fois lors d’un atelier des rencontres nationales de l’habitat privé organisées à Lille les 12 et 13 octobre dernier. En partenariat avec la DGALN, il est diffusé gratuitement aux ayants droits des données foncières sur leur territoire de compétence.
Le Cerema et l’Anah ont un partenariat ancien sur la connaissance du parc privé à partir de données statistiques, notamment d’origine fiscale. Sur la question des copropriétés, l’Anah et le Cerema ont partagé en 2021 le constat à la fois d’attentes renouvelées pour l’articulation entre observation et intervention opérationnelle et de données nouvelles permettant d’aller plus loin en matière de repérage et de caractérisation du parc.
Deux besoins exprimés par les territoires
Attentes renouvelées, car d’abord les outils nationaux existants jusqu’ici ne pouvaient, du fait des règles de diffusion des données mobilisées, alimenter un repérage à l’échelle de la copropriété elle-même, seule échelle à même de permettre une traduction opérationnelle en matière d’intervention. De plus, face au constat d’une mise en œuvre sur un nombre croissant de territoires, aux moyens divers mais toujours naturellement contraints, de dispositifs de VOC comprenant pour leur grande majorité une phase commune de repérage et de caractérisation des copropriétés, l’intérêt d’un premier niveau d’outillage est apparu très clairement.- Données nouvelles, car depuis le 1er janvier 2019, le Registre National d’Immatriculation des Copropriétés (RNIC) piloté par l’Anah doit recenser de manière exhaustive les copropriétés sur tout le territoire. Ce registre, qui comprend des informations extrêmement riches notamment sur le syndic et la situation financière de la copropriété, demeure hélas encore incomplet. Au rythme actuel, le Cerema estime entre 6 et 11 ans le temps pour immatriculer l’ensemble des copropriétés. Certaines informations saisies dans le RNIC sont incorrectes, et des contrôles de qualité peuvent être effectuées en comparant avec les mêmes propriétés issues d’autres bases de données. Par ailleurs, d’autres données nouvelles se développent (sur les transactions, les logements vacants, les DPE…) et invitent à réinterroger les méthodes d’observation.
Un référentiel établi en 3 étapes
Après une phase exploratoire de recensement à la fois des besoins des acteurs à toutes les échelles, des ressources notamment en matière de données et des pratiques engagées localement en matière de repérage, le Cerema est l’Anah se sont engagés dans la constitution d’un référentiel national des copropriétés baptisé CoproFF. Ce nom traduit le parti pris méthodologique très partagé de faire reposer ce référentiel sur deux bases incontournables : le RNIC piloté par l’Anah d’une part et les fichiers fonciers d’autre part, base de données produite et diffusée par le Cerema pour le compte de la DGALN.
Quelques mots de méthode
La constitution de ce référentiel comprend trois principales étapes : d’abord la constitution d’une première base de données issue de l’appariement entre le RNIC et les fichiers fonciers. Puis, celle-ci a été complétée en inventoriant d’autres copropriétés dans les Fichiers fonciers. Enfin, le référentiel issu des deux premières étapes a été enrichi et en ajoutant des données d’autres sources (DV3F, Lovac, DPE de l’Ademe).
1. L’appariement entre fichiers fonciers et RNIC
À partir d’une extraction du RNIC réalisée fin septembre 2022 et du millésime 2022 des fichiers fonciers, la méthode d’appariement comprend trois étapes successives décrites dans le tableau ci-dessous.
| Type d'appariement | Nombre de copropriétés appariées | Commentaires |
| Appariement avec le numéro de la parcelle (idpar) | 276 048 | On vérifie que le localisant RNIC se situe à moins de 100 m de la géométrie de la parcelle liée. |
| Appariement avec l’identifiant IGN (ident_ign) | 138 379 | Pas de vérification géographique nécessaire, l’identifiant IGN ayant un niveau de précision supérieur au localisant RNIC, lui-même lié à la fiabilité de l’adresse renseignée. |
| Appariement avec l’adresse de référence RNIC (adress_ref) | 104 601 | Le localisant RNIC est forcément situé à moins de 100 m de la parcelle identifiée. |
Presque 520 000 copropriétés du RNIC ont ainsi été appariées avec les fichiers fonciers. L’exhaustivité de l’appariement ne peut être réalisée en particulier car les copropriétés les plus récentes ne figurent pas dans les fichiers fonciers en raison du décalage temporel entre les deux bases de données. 1,6 % des copropriétés du RNIC n’ont ainsi pas pu être jointes avec les FF.
2. L’ajout de copropriétés non immatriculées mais repérées avec les fichiers fonciers
Les variables relatives aux propriétés divisées en lot dans les fichiers fonciers permettent d’identifier les copropriétés aujourd’hui non immatriculées. Ce sont ainsi environ 365 000 copropriétés qui sont repérées en complément du RNIC.
3. L’enrichissement à partir d’autres sources
A l’issue des deux premières étapes, le Cerema a calculé pour chaque copropriété des indicateurs issus des fichiers fonciers mais aussi d’autres sources : LOVAC, la base des DPE de l’Ademe ou encore DV3F qui recense les transactions. Cela a par exemple permis de proposer pour tout ou partie des copropriétés des indicateurs tels que :
- le nombre de logements vacants depuis 2 ans ou plus dans la copropriété
- le nombre de logements ayant fait l’objet d’un DPE de classe F ou G depuis juillet 2021, date d’entrée en vigueur des DPE "nouvelle méthode", dans la copropriété
- un indicateur de marché indiquant un indice de valorisation de la copropriété ou son décrochage au regard du marché local.
Enseignements nationaux
Le référentiel CoproFF facilite d’abord l’identification de chaque copropriété en fournissant un point de géolocalisation, une référence parcellaire (sauf pour les 9000 copropriétés immatriculées mais non appariées aux fichiers fonciers) et pour les copropriétés immatriculées le nom et la ou les adresses.
Il identifie 887 855 copropriétés dont 527 624 immatriculées soit un taux d’immatriculation national estimé à environ 60%. Ces copropriétés sont localisées à l’échelle de la parcelle ou de l’adresse lorsque l’appariement n’a pas fonctionné.
CoproFF met notamment en évidence les résultats suivants :
CoproFF confirme le profil très différent des copropriétés non immatriculées notamment en matière de taille (cf. graphique ci-dessous). Le taux d’immatriculation des copropriétés purement horizontales est particulièrement faible (25 %).
Pour 36% des copropriétés, un indicateur de marché, construit par comparaison entre les transactions observées dans la copropriété et des transactions comparables observées dans son environnement, a pu être calculé (cf. graphique ci-dessous).
Modalités de diffusion
Deux versions de CoproFF ont été produites :
- Pour l’Anah, une base de données complète comprenant l’ensemble des champs du RNIC
- Pour les ayants droits des données foncières, une base de données identique sauf sur un point : pour les données issues du RNIC, elle se limite au contenu disponible en Open Data.
L’Anah organisera la diffusion de la première version de CoproFF auprès des ayants droits du RNIC et des fichiers fonciers.
ConsultDF
Le Cerema et la DGALN rendent dès à présent la seconde version de CoproFF disponible sur demande pour les ayants droits données foncières sur leur territoire de compétence. La demande est à formuler sur une rubrique dédiée du site ConsultDF.
Le site DataFoncier
La documentation complète sur cette base de données est disponible sur le site Datafoncier du Cerema, qui présente les différents outils d'observation et d'analyse du foncier mis à disposition des collectivités.
Présentation de l'outil
Une première présentation de CoproFF a été faite aux rencontres nationales de l’habitat privé le 13 octobre 2023 à Lille, lors d’un atelier consacré aux outils et données pour connaître son territoire et définir sa stratégie d'intervention :
Perspectives
Une actualisation annuelle de CoproFF est prévue. La prochaine version sortira au printemps 2024 et comprendra également les DROM. De plus, l’intégration de cette base au sein d’Urbansimul est à l’étude. CoproFF sera accompagnée d’un guide d’utilisation pour faciliter son appropriation et ainsi souligner son intérêt pour les acteurs du territoire : outil d’aide à la sensibilisation aux enjeux des copropriétés, la base peut être mobilisée dans le cadre d’études pré-opérationnelles, et permet la définition de stratégies d’intervention sur les territoires.
Les prochaines versions pourront prendre en compte de nouveaux indicateurs en fonction des retours utilisateurs mais aussi de nouvelles données qui pourraient devenir disponibles. A moyen ou long terme, l’appariement entre les bases devrait également être facilité par l’introduction progressive des identifiants bâtiments dans les différentes bases de la sphère logement.
Enfin, la question du pré-reprérage d’un parc de copropriétés "à surveiller", à partir de COPROFF et en lien avec d’autres initiatives comme l’indice de fragilité présent sur le site du registre, pourra être évoquée en 2024.
Dans le dossier Artificialisation et sobriété foncière : les outils du Cerema