Copropriétés : retour sur la journée "connaître le parc et en objectiver les enjeux pour favoriser l’intervention"

Un enjeu d’actualité

Cet enjeu se situe au croisement d’une actualité nationale et régionale très riche avec notamment :

• le Plan « initiatives copropriétés » lancé en novembre 2018 par le gouvernement qui propose une intervention renouvelée (cf. guide national de l’Anah).

• De nombreux QPV comprennent par ailleurs, du fait du nouveau mode d’élaboration des périmètres, un parc privé important au sein duquel on trouve naturellement des copropriétés (cf. notamment l’étude relative aux enjeux du parc privé dans les QPV réalisée par le Cerema pour le compte du MTES et du CGET)

• La question des copropriétés est également souvent importante dans les orientations des communes lauréates du programme Action Cœur de Ville (23 villes dans les Hauts-de-France) que le Cerema accompagne

• Enfin, l’appel à projet régional « redynamisation des centres-ville et centres bourgs » conduira certainement à travailler cette question dans les 114 villes concernées.

De nouvelles données disponibles dont le registre national des copropriétés géré par l’Anah

Le choix de cette thématique était aussi motivé par la montée en puissance de nouvelles bases de données permettant d’apprécier la situation du parc avec en premier lieu le registre national des copropriétés, que Mme Jessica Brouard-Masson, directrice de l’expertise et des politiques publiques à l'ANAH, nous a présenté en début de matinée.

Ce registre apporte des informations précieuses sur la situation juridique et financière de la copropriété (syndic professionnel ou bénévole, procédure éventuelle en cours, montant des impayés…). Il peut être utilisé en complément d’autres données dont notamment les fichiers fonciers et DV3F, pour lesquelles le Cerema assure le retraitement et la diffusion pour le compte du MTES. Les participants ont appris à cette occasion que l’Anah venait tout récemment de lancer un outil en ligne de caractérisation des copropriétés à partir du registre national. Les enjeux de mise à jour annuelle ou encore de complétude des informations saisies (étiquette énergétique ou identifiant parcellaire par exemple) ont été évoquées par les intervenants pour optimiser ce nouvel outil.

Le Cerema se mobilise sur la question des copropriétés

Cette matinée était également l’occasion de donner à voir les travaux que le Cerema a menés récemment dans la région.

Un observatoire exhaustif à la copropriété à Valenciennes Métropole

Gilles Verley, chargé d’études au Cerema Hauts-de-France, a présenté l’action de R&D menée à Valenciennes Métropole sur l’observation des copropriétés et le pré-repérage des copropriétés fragiles. Après une phase exploratoire à l’occasion de laquelle le Cerema a examiné l’ensemble des bases de données permettant de caractériser le parc « à la copropriété », le projet s’est structuré en étapes :

1. identification et géolocalisation à la parcelle de l’ensemble des copropriétés du territoire, à partir du croisement entre les fichiers fonciers et le registre des copropriétés mais aussi d’un travail de terrain. Une série d’indicateurs descriptifs sont fournis pour chaque copropriété (nombre et typologie des logements, année de construction, part des logements occupés par le propriétaire…)

2. caractérisation du niveau de fragilité potentiel de chaque copropriété. Celle-ci a reposé sur plusieurs critères et notamment la situation vis-à-vis du marché (importance de la vacance de 2 ans et plus, prix des transactions comparées à celles de bien comparables en matière de typologie et de localisation), la situation socio-économique des occupants, la situation financière de la copropriété ou encore la qualité extérieure du bâti. Les principaux syndics du territoire ont ensuite été rencontrés pour ajuster la fragilité en fonction de leur connaissance.

Gautier Renault, responsable des observatoires à Valenciennes Métropole a complété cette présentation en rappelant notamment l’inscription de cette démarche dans le cadre d’Action Cœur de Ville (plus de 3/4 des copropriétés de la métropole sont à Valenciennes) et en précisant que s’engageait à présent un travail d’identification des copropriétés jugées prioritaires pour un diagnostic approfondi.

Ce travail alimentera également une étude pré-opérationnelle d’OPAH-RU¹ avec un volet copropriétés en 2020 et invite Valenciennes Métropole à envisager le lancement d’un dispositif de type POPAC².

Copropriétés de la reconstruction à Dunkerque : du diagnostic global aux préconisations de travaux

À Dunkerque, c’est justement le volet diagnostic global de copropriétés qui a été exploré, sur le parc très spécifique du quartier de la reconstruction. La valeur patrimoniale de ces immeubles n’est parfois pas perçue par les propriétaires alors même qu’elle génère des contraintes avec notamment l’impossibilité d’une isolation par l’extérieur.

Elodie Cappelle, directrice adjointe à la direction de l’habitat et de l’aménagement de la Communauté Urbaine de Dunkerque a commencé par expliquer comment la démarche du Cerema s’inscrivait dans le projet Action Cœur de Ville et l’action spécifique engagées sur les copropriétés (POCAC). Cédric Delahais, chargé d’études au Cerema a ensuite présenté ce partenariat dont l’objectif est de fournir des outils pédagogiques aux copropriétaires et syndics en vue de les accompagner vers une démarche de rénovation énergétique de leur parc.

À partir du croisement :

• d’analyses statistiques sur la place spécifique du quartier de la reconstruction dans le marché local,

• d’enquêtes sociologiques auprès de copropriétaires, occupants et bailleurs, sur leurs stratégies résidentielles et immobilières

• d’un travail sur les bâtiments allant d’une analyse des caractéristiques constructives jusqu’à des préconisations en matière de travaux en passant par un diagnostic global (énergétique, acoustique, usage),

le Cerema a produit des fiches synthétiques qui permettent aux acteurs d’identifier les travaux pertinents pour atteindre un niveau correspondant au BBC rénovation.

Partager les expériences, co-construire les réponses

Cette journée était aussi l’occasion de donner à voir des expériences d’autres acteurs que le Cerema, convaincus que nous sommes que c’est par la mise en commun des expériences et des savoirs-faire que les réponses optimales seront construites et même plus souvent co-construites. Des représentants du bureau d’études Urbanis ont présenté la méthode d’observation qu’ils proposent et qu’ils ont illustré à partir des travaux menés à Vitry-sur-Seine et dans la Métropole Européenne de Lille, expériences qui s’inscrivent toutes les deux dans le cadre d’un dispositif de Veille et d’Observation des Copropriétés (VOC).

Enfin, Julien Vazieux, chargé de mission Habitat privé dans l’agglomération Plaine Commune en Seine-Saint-Denis, a partagé le travail qu’il mène sur le repérage et la prévention à La Courneuve. Cette démarche se distingue par l’important volet d’animation territoriale sur lequel elle repose avec notamment la constitution d’un réseau de copropriétaires référents à l’échelle de la ville. L’animation, qui s’efforce de s’adresser aussi aux copropriétés de petite taille (2 copropriétés sur trois à la Courneuve font moins de 10 lots), s’appuie sur des formations, des ateliers permettant l’échange de pratiques entre particuliers, un forum… Elle permet de briser le sentiment d’isolement, face aux difficultés rencontrées et de partager les réponses.

De prochaines expériences à imaginer

En conclusion, les copropriétés représentent près d’un quart des logements en France et une étude du Cerema réalisée pour l’Anah estime sur la base de données de 2013 à plus de 100 000 le nombre de copropriétés en difficulté. Au croisement de questions sociales, juridiques, financières, de bâti, d’ingénierie, cet objet complexe se situe aussi au carrefour du privé, du public et du collectif.

D’une grande diversité de taille, parfois issues de divisions d’un bâti ancien, associant de plus en plus souvent des bailleurs sociaux du fait du développement de la VEFA ou de la vente HLM, nul doute que l’enjeu des copropriétés dans toute sa diversité méritera encore innovations et partages d’expériences.

1Opération programmée d’amélioration de l’habitat de renouvellement urbain

2Programme opérationnel préventif d’accompagnement des copropriétés