La Ville de Bastia, investie depuis de nombreuses années dans un processus de requalification de son centre-ville, a notamment identifié les enjeux liés à la vacance des logements au sein de la thématique de l'habitat dans son programme Action Cœur de Ville.
Un diagnostic et géolocalisé du phénomène de vacance
La vacance des logements est une problématique qui recouvre de nombreuses dimensions transversales, que ce soit sur un plan économique, juridique, social, sanitaire, environnemental... Elle touche notamment l’attractivité territoriale et la démographie, la lutte contre l’étalement urbain, l’adaptation du parc aux besoins des ménages, le patrimoine et sa valorisation, la mixité sociale, la redynamisation des centres de villes moyennes. On estime que d'une manière générale, un taux de vacance raisonnable se situe autour de 6 à 7 %.
La réponse à apporter pour résorber cette vacance doit être adaptée à chaque territoire, et une connaissance fine du phénomène est la première étape à engager dans la lutte contre l'inoccupation des logements. L'objectif du travail réalisé par le Cerema a été de produire un diagnostic à la fois quantitatif (nombre de logements vacants, durée de la vacance, caractéristiques des biens concernés, etc.), qualitatif (raisons de la vacance des biens) et géolocalisé finement.
Pour cela, le Cerema s'est appuyé sur son expertise en termes d'exploitation de bases de données, en croisant notamment les Fichiers Fonciers (données retraitées, géolocalisées et enrichies par le Cerema) avec le fichier 1767bisCom qui recense les locaux vacants. Les informations du RNIC (registre national d'immatriculation des copropriétés) ont également été ajoutées afin d'identifier les logements vacants situés dans des bâtiments potentiellement mal entretenus et en dégradation.
Ce sont ainsi près de 800 logements vacants qui ont pu être repérés et qualifiés finement sur le centre-ville de Bastia. Parmi ces derniers, près des deux tiers sont vacants depuis au moins 2 ans, et la très grande majorité des logements est ancienne (la moitié date d'avant 1850). Il s'agit principalement de petits logements (environ 40 % font moins de 40 m²), bien qu'un logement sur 10 fasse plus de 100 m². Enfin, pour les logements situés en copropriété et identifiés dans le RNIC, on constate que près de 30 % appartiennent à une copropriété endettée de façon préoccupante.
Quelles causes de la vacance des logements ? Quelles recommandations ?
Une enquête par courrier, réalisée auprès de leurs propriétaires, a permis de mieux comprendre pour quelles raisons ces logements n'étaient pas occupés. On peut ainsi distinguer 6 causes principales expliquant qu'un logement soit vacant :
- les difficultés juridiques (successions non réglées, indivision, biens sans maîtres...) ;
- la dégradation du logement ;
- l'insolvabilité du propriétaire quand le logement nécessite des travaux ;
- les raisons "personnelles" (désintérêt du bien parce que la taxation des logements vacants n'est pas suffisamment incitative, ou bien la difficulté de gestion et la frilosité à mettre en location suite à des mauvaises expériences, ou bien la vacance "expectative" : rétention spéculative pour transmettre à ses héritiers ou pour la retraite) ;
- les logiques patrimoniales (spéculation sur l'augmentation espérée de la valeur du bien...) ;
- l'inadéquation avec le marché.
Distinguer les différentes causes de la vacance des logements est un préalable indispensable à la mise en place de dispositifs ou actions pour répondre de façon ciblée à ce problème, lesquels ont fait l'objet de préconisations déclinées selon trois grandes orientations :
- Fiabiliser le repérage des logements vacants (en consolidant les informations relatives aux propriétaires et en mettant en place un outil de suivi partenarial) ;
- Mobiliser les outils existants pour remobiliser les logements vacants (en identifiant les outils les mieux adaptés selon les situations rencontrées) ;
- Communiquer (auprès des acteurs publics et partenaires, mais également auprès des propriétaires sur les aides qu'ils peuvent mobiliser pour gérer, revendre ou réhabiliter leurs biens).