Analyse des segments du marché des logements sociaux en VEFA en Nord-Pas-de-Calais

Contexte et objectifs

L’utilisation de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est de plus en plus usitée par les organismes de logements sociaux pour accroître le volume de leur parc social sans avoir à les construire par eux-même. Mais quelle part cette pratique a-t-elle atteint dans la production actuelle de logements sociaux ? Cette nouvelle pratique qui présente de multiples atouts, présente-t-elle aussi des inconvénients ou des risques importants ?

Cette étude, commandité par l’EPF Nord-Pas-de-Calais, la DGALN, l’USH, et la DREAL Haut-de-France, a pour objectifs de dresser un état des lieux du marché immobilier relatif aux logements sociaux (vente classique ou VEFA) et de comprendre la construction des prix pour identifier l’impact de la présence de ce type de logements dans une opération mixte.

Méthodologie

Pour cela, l’étude s’est appuyée sur une nouvelle base de données : DV3F, issue des données fiscales DVF et Fichiers fonciers, permettant l’observation et la caractérisation des transactions immobilières.

Variables disponibles dans DV3F selon les sources de données (source Cerema NP) :

De nombreux travaux ont déjà été menés à ce sujet : On peut citer en particulier l’étude commanditée par l’EPF Nord Pas-de-Calais et la DGALN pour l’observation des segments de marchés, ou bien les études sur les terrains à bâtir pour la DREAL Corse, ou les terrains agricoles pour la région PACA. 

Cette étude s’insère à la fois dans la continuité de ces travaux, mais aussi innove et découvre de nouveaux champs d’investigations sur les VEFA, les logements sociaux ou bien encore la formation des prix. Elle s’appuie sur des repérages statistiques, des analyses, et des confrontations avec des données qualitatives du terrain.

Enseignements

On peut retenir :

• qu’il est possible, à travers DV3F, de repérer les logements sociaux vendus, ou des terrains vendus pour de la construction de logements sociaux ;
• mais qu’il n’est pas possible de repérer encore toutes les VEFA avec exactitude, et donc les VEFA de logements sociaux.

De plus, devant la diversité des typologies de locaux, il est souvent difficile d’extraire un prix unique : la maison neuve et le studio ancien ne sont pas soumis aux mêmes marchés, ni aux même taxations. Pour donner du sens aux données, on a donc privilégié l’analyse de marchés significatifs (appartement T3 par exemple) ou des études de cas. L’analyse des transactions relatives aux logements sociaux a confirmé cette nécessité de manière encore plus prégnante.

Comparaison communale des prix au m² entre le neuf et la VEFA pour un appartement T3, avec des surfaces avoisinantes, sur 2009-2014 dans le Nord-Pas-de-Calais (source : DV3FBéta : DVF 2005-2014, FF 2009-2015 – Cerema)

Dans tous les cas, il est possible d’observer des tendances et des phénomènes de concurrence entre marchés (social/privé, neuf/VEFA, etc.), de suivre l’élaboration des prix des logements privés à partir de ceux des logements sociaux (en utilisant des données exogènes et DV3F dans une opération mixte), ou d’évaluer l’intervention publique dans son ensemble. Enfin, cette étude a démontré qu’il était possible de produire ces analyses à façon sur n’importe quel territoire.

Parmi les apports de l'étude

Cette étude a contribué à l’amélioration de la base de données DV3F. Au final, concernant la question de l’analyse des VEFA de logements sociaux, l’étude constitue un développement méthodologique majeur de repérage et d’analyse des ventes de logements sociaux et apporte des premiers éléments encore partiels sur les VEFA.

Auteur : Magali JOURNET

** On peut citer en particulier l’étude commanditée par l’EPF Nord Pas-de-Calais et la DGALN pour l’observation des segments de marchés, ou bien les études sur les terrains à bâtir pour la DREAL Corse, ou les terrains agricoles pour la région PACA. Pour plus d’informations : http://www.nord-picardie.cerema.fr/segmentation-des-marches-a-partir-de-dvf-et-des-a1002.html et http://www.regionpaca.fr/connaissance-du-territoire/observation/dynamique-des-marches-fonciers-et-immobiliers.html.