La collection de fiches "Loger et habiter", lancée en 2017, vise à proposer aux élus et techniciens des collectivités, mais aussi aux acteurs du domaine du logement, une synthèse des connaissances disponibles.
Les trois premières fiches portaient sur:
- Les logements très sociaux "PLAI adaptés",
- Humaniser les centres d’hébergement 10 recommandations,
- La colocation : sécuriser les bailleurs et les locataires.
Cette nouvelle fiche porte sur les organismes de foncier solidaire et le bail réel solidaire, créés par les lois "pour un accès au logement et un urbanisme rénové" de 2014 (Alur) et "pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques" de 2015.
Un dispositif pérenne d'accession sociale
Ces dispositifs récents en France mais utilisés dans les pays anglo-saxons depuis des années ont pour objectif de répondre à l'augmentation des prix de l'immobilier dans les zones tendues ou les zones détendues à revaloriser, en mobilisant deux leviers:
- un contrôle des prix de cession des logements sur la très longue durée,
- la réduction du coût du foncier dans le coût total d'achat d'un bien immobilier.
A chaque mutation du bien, les conditions de ressources d'accès au logement sont pérennisées et le maintien des prix de cession est garanti.
Cette fiche présente les organismes de foncier solidaire (OFS), qui peuvent être créés par les EPCI, établissements publics fonciers et bailleurs HLM, pour acquérir et gérer des terrains, et réaliser des logements ou équipements collectifs, et du bail réel solidaire (BRS), le bail de longue durée qui entraîne des droits et des obligations pour l'acquéreur. Les dispositifs sont explicités à travers huit projets déjà menés, dont le Cerema a tiré les principaux enseignements.
Une analyse de huit démarches locales
L’étude réalisée par le Cerema pour la Direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature (DGALN)/ Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP) visait à décrire les montages envisagés : avantages et inconvénients de l’utilisation du BRS dans les différentes situations, étapes du montage du projet et difficultés rencontrées.
La fiche aborde le développement de ces dispositifs depuis 2017. Une quinzaine de structures ont déjà un OFS agréé, une quinzaine d'autres sont en projet. Il apparaît que les contextes dans lesquels ils sont mis en place diffèrent d'un cas à l'autre, et les porteurs des projets varient également.
Elle propose un focus sur les principaux motifs qui ont entraîné la création d'un OFS, pour les différentes structures. Le fait de sécuriser l'accession sociale à ces logements est l'une des principales raisons, mais à Avignon par exemple, l'objectif principal était de faire revenir des familles dans le centre ancien.
La fiche présente rapidement les montages opérationnels des projets, les ménages ciblés par ces dispositifs, la répartition de la charge foncière, la contribution des opérateurs qui peut prendre différentes formes...
Enfin, elle propose un un éclairage sur les perspectives du dispositif, qui a des avantages certains mais comporte aussi des contraintes, ainsi que des références sur le sujet.