Densité des opérations de logement en extension urbaine : un rapport du Cerema

La France consomme environ 20 000 ha d’espaces naturels, agricoles et forestier par an, dont les deux-tiers sont destinés à l’habitat. Pour réduire cette artificialisation, une des voies consiste à améliorer l’efficacité de la construction, c’est-à-dire augmenter la densité des opérations en extension urbaine. Ce levier n’est cependant pas exclusif, et doit être utilisé en complémentarité d’autres politiques locales (renouvellement urbain, requalification des friches…).
La densité des opérations doit cependant rester acceptable, c’est-à-dire préserver le cadre de vie, et s’articuler avec la densité locale.

Un indicateur pour évaluer la densité des opérations

Pour définir des politiques publiques en matière de construction de logements, il est important de mieux connaître la dynamique des opérations au niveau national et local, ainsi que l’évolution des pratiques. Le Cerema a donc défini une méthode pour déterminer le nombre de logements construits par hectare de terrain consommé. 

Ce rapport étudie la densité des opérations de construction de logements sur des terres qui étaient agricoles ou naturelles entre 2009 et 2019, afin de mieux l’objectiver et d’appuyer les réflexions en matière de politiques publiques. S’il apporte une approche quantitative, la perception de la densité dépend fortement de la qualité des opérations.

Les opérations d’aménagement observées dans le cadre de cette étude concernent l’extension urbaine et non le renouvellement urbain. Elles sont responsables de 40 à 50 % de la consommation d’espace, le reste étant dû à l’activité économique (entre 25 et 30%), à des espaces sans bâtiments (carrières, centrales photovoltaïques…) ou à des espaces publics (aménagement de places ou de parking, bâtiments publics et services…).

De petites opérations très consommatrices d'espace

Le rapport est composé de plusieurs parties. Dans un premier temps, un cadrage explicite l’unité de mesure utilisée dans ce rapport (nombre de logements par hectare), et donne un ordre d’idée de la densité des opérations en fonction de la densité. En effet, celle-ci peut être très variable. A titre d’exemple, un tissu de maisons individuelles peut être réalisé avec des densités comprises entre 3 et 50 logements par hectare. 

L’étude classe les opérations en 5 classes, et compare leur consommation d’espace et le nombre de logements construits.
 

A un niveau national, les données montrent que les opérations de moins de 8 logements par hectare sont responsables de 51 % de la consommation d’espace (dont 30 % pour les opérations de moins de 5 logements / ha), pour une production de logements modérée (19 % du total). De manière générale, ce sont ces opérations peu denses (moins de 8 logements par hectare) qui pèsent sur la consommation d’espaces des communes.

De manière intuitive, on observe également un gradient de densité en fonction de la typologie des communes : les communes rurales construisent moins dense que les communes périurbaines, qui elles mêmes construisent moins denses que les communes urbaines. La densité des opérations est moins importante dans les communes rurales où les opérations de 1 à 5 logements représentent la majorité de la consommation d’espace. 
La densité des opérations de construction de logements se montre stable sur le long terme, avec des pratiques qui évoluent peu.

L’étude se prolonge par l’application d’une méthode de détermination de la densité à l’échelle des opérations d’aménagement. Ainsi, à l’aide de cette nouvelle méthodologie, une analyse fine sera conduite sur la période récente (2009-2020). Deux cahiers techniques présentant la méthodologie ainsi qu’une application sur un territoire fictif complètent l’étude.
Une autre méthodologie, plus grossière, permet d’avoir une profondeur historique plus importante et de regarder le « stock » de densité, c’est-à-dire la densité présente historiquement dans les communes.