Renouveler notre regard sur la densité : retour sur la rencontre régionale de l'aménagement du 16 janvier 2024

Hélène Nessi, architecte urbaniste, maître de conférences en “Aménagement de l’espace et urbanisme”, à l’université de Nanterre La Défense et chercheuse au Laboratoire Architecture Ville Urbanisme Environnement (LAVUE), en tant que grand témoin de cette rencontre amorce les échanges en évoquant deux injonctions qui semblent difficilement conciliables: celle de la sobriété foncière et celle du besoin en logements accessibles à tous en raison d’une demande persistante.

Dans ce contexte, les acteurs de l’aménagement et les élus doivent avant tout optimiser au maximum leurs opportunités foncières. Pour y parvenir, une densité caractérisée par une faible emprise au sol et une hauteur conséquente, c’est-à-dire une forte densité bâtie, semble optimiser à la fois le bilan aménageur, mais également répondre aux besoins de logements et à la sobriété foncière. Pourtant, l’urbanisation, la densité et la hauteur sont les premières raisons pour lesquelles les citoyens se mobilisent. Cependant, une même densité peut conduire à des formes urbaines et à des paysages très contrastés. 

Cette notion de densité mérite donc d’être décortiquée en détail, mais également d’y associer d’autres indicateurs qui participent à la définition du paysage : la forme urbaine (bâti mitoyen vs discontinu, l’emprise au sol, le type d’espace ouvert), la hauteur du bâti, la localisation de la construction (expansion vs consolidation) et l’efficacité et l’optimisation foncière (nombre de logements produits ou nombre de population logée).

La mesure de la densité :

Une étude sur la densité du logement en extension urbaine

Après cette introduction, une séquence dédiée à la mesure de la densité s’est ouverte avec d ’abord Martin Bocquet, directeur d’études au Cerema Hauts de France. Celui-ci a présenté une étude sur l’analyse de la densité des opérations de logement produites en extension urbaine depuis 2009 en France.

Cette étude a fait l’objet d’un rapport disponible sur le portail de l’artificialisation (lien ci-dessous). Elle met en évidence que 2/3 de la consommation d’espace nationale est liée à l’habitat. Surtout, au niveau national , les opérations de moins de 8 logements / ha sont responsables de 51 % de la consommation d’espaces (dont 30 % pour les opérations de moins de 5 logements / ha), pour une production de logements modérée (19 % du total). De manière générale, ce sont ces opérations peu denses (moins de 8 logements par hectare) qui pèsent sur la consommation d’espaces des communes.

Pour les opérations en extension urbaine, la densité est donc un paramètre central pour évaluer l’efficacité de la consommation d’espace : combien de logements (ou de m² de plancher selon les définitions retenues pour l’observation) construit-on lorsqu’on consomme un ha de foncier naturel, agricole ou forestier ?
 

Analyse de la densification dans la métropole de Lille

Pour affiner cette question de la mesure de la densité, Gaël Smagghe et Eric Gagnaire, tous deux responsables d’études à l’Agence de Développement et d’Urbanisme de Lille Métropole ont exposé le travail mené sur le territoire de la métropole lilloise. Ce travail se décline en une série de publications dédiées à la densité.  

Ces cahiers s’attachent à analyser la densification à l’échelle de la métropole lilloise, mais surtout à mesurer comparativement différentes formes urbaines représentatives avec différentes définitions de la densité, notamment dans le cahier n° 2.

La perception de la densité

Après avoir étudié les indicateurs de la densité avec un regard objectif et quantitatif, c’est sous la forme d’une table ronde que la perception de la densité a été abordée.

Aurélie Top, architecte DPLG et architecte médiatrice à l’agence ARCHIAE raconte son expérience de dialogue avec les habitants au travers 3 opérations : La résidence Paul Manouvrier à Saint-Amand-les-Eaux, la cité Moser à Grande Synthe et la cité des arts à Lens.

Elle témoigne qu’il est difficile d’aborder la densité avec les habitants. Mais dialoguer avec les habitants constitue un préalable pour ARCHIAE.
La méthode employée par l’agence consiste à :

• Associer étroitement les habitants dès la phase de conception et poser un diagnostic d’usages en tout premier lieu. Cela apparaît comme un des facteurs de réussite du projet.
• Recueillir les désirs des enfants et ceux des adultes. Ils s’avèrent bien souvent convergents (moins de voitures, pas d’effet barre de logements, souhait d’un jardin…).
• Faire visiter des sites exemplaires, faire de la pédagogie et créer de l’échange autour d’une maison du projet (par exemple).

Dans les expériences présentées, cela a permis à la fois de densifier, de faire évoluer les formes urbaines en diversifiant les typologies de logements, tout en créant de nouveaux espaces publics et de nouvelles fonctions.
Le maintien de la population concertée en place est également fondamental dans les conditions de réussite.

Démarche du CAUE

Laurence Morice, directrice du Conseil d’Architecture d’Urbanise et de l’Environnement (CAUE) du Pas de Calais et Hélène Ducrocq, architecte au CAUE du Pas-de-Calais ont présenté la démarche de cet organisme pour accompagner les collectivités et les sensibiliser à la qualité du cadre de vie avec notamment la mise en place d’outils, comme le jeu "habitons demain".

Pour arriver à une notion de densité heureuse, une des clés peut être de travailler sur le "déjà là", et de poser l’existant non pas comme une contrainte mais comme une opportunité, comme une "pépite" pour ré-inventer le territoire et améliorer le cadre de vie. Ce postulat est illustré par l’exemple de la réhabilitation d’un corps de ferme à Croisilles (Philippe Damien architecte, cabinet Leblanc-Venacque paysagiste).

Les outils pédagogiques tels que le jeu "habitons demain" décrit plus bas, présenté par Hélène Ducrocq, permettent de faire passer les messages de manière interactive et ludique. Ce "serious game" a été adapté par l’union régionale des CAUE Hauts de France et expérimenté auprès d’un public de techniciens lors d’un atelier régional des acteurs de l’aménagement organisé par la région Hauts de France dans son rôle d’animation auprès des territoires de SCOT.

La densité et les stratégies foncières

Après avoir abordé la question de la densité selon les angles de la mesure et de la perception, la journée s’est poursuivie autour de la question de la traduction des enjeux de densité et de densification dans les stratégies foncières.

L'outil urbanSIMUL

Jérôme Guillaume, data-analyste au Cerema Hauts de France, a d’abord présenté la manière dont l’application UrbanSIMUL peut aider les acteurs à appréhender la densité sur leur territoire.

UrbanSIMUL  

UrbanSIMUL est un outil gratuit développé par le Cerema et l’INRAE à destination des collectivités bénéficiaires des fichiers fonciers ou de leurs prestataires. Il permet de regrouper en un seul et même endroit de nombreuses sources de données foncières, reprises sous la forme d’une cartographie dynamique. 

À l’échelle de l’unité foncière, ont été associées notamment les informations de COS, de CES et de nombre de logements/ha. Ces informations associées à des fonctions de filtre permettent d’identifier des secteurs potentiels de densification qui restent à consolider plus finement. L’outil, pour lequel le Cerema prépare une offre de formation et qui bénéficie déjà d’une communauté d’utilisateurs, peut faciliter une première entrée territoriale sur l’enjeu de la densité. De plus, les fonctions collaboratives d’UrbanSIMUL permettent une observation fine grâce à l’ajout possible de données locales.

Retours d'expériences régionaux

Cette présentation a été suivie du témoignage de Jérôme Cocheteux, directeur de Verdi Conseil Wasquehal, qui a présenté au travers de plusieurs exemples de territoires de la région, la manière dont ce bureau d’études spécialisé en planification accompagne les collectivités dans la traduction des enjeux associés à la densité au sein des documents d’urbanisme.

Il est d’abord revenu sur différents outils théoriquement offerts par le code de l’urbanisme, mais qui s’avèrent très difficilement mobilisables pour la plupart des collectivités. C’est le cas par exemple des règles minimales d’emprise au sol et de hauteur, des règles de densité minimale de construction à proximité des transports collectifs, ou encore des possibilités offertes en matière de dépassement des règles de gabarit pour les constructions faisant preuve d’exemplarité énergétique ou environnementale ou qui intègrent des procédés de production d’énergies renouvelables.

Il a aussi évoqué l’importance de la thématique du stationnement : les obligations de création de places de stationnement associées à la production de logements freinent les dynamiques de densification, notamment dans des secteurs périurbains, avec des craintes en matière de report de la voiture sur l’espace public.

Enfin, l’accent a été mis sur la manière dont la question de la densité est traitée dans les Orientations d’Aménagement et de Programmation, avec une diversité d’exemples illustrant les enjeux qui entourent cet outil, entre volonté de prescrire des orientations ambitieuses et en même temps conservation d’une souplesse visant à laisser à des projets encore en construction le temps de se préciser.  

Enfin, le sujet a été élargi à la manière dont l’objectif ZAN est appréhendé aujourd’hui par les acteurs, avec des difficultés liées d’abord aux modalités de décompte du droit à artificialisation, aux limites d’approches trop exclusivement mathématiques dommageables aux projets, et enfin aux changements de règles (comme l’introduction du droit à l’hectare) qui mettent parfois un coup de frein à des dynamiques territoriales qui étaient en voie de consolidation.
 

Les retours d'expérience

L’après-midi a été consacré à 3 retours d’expériences, suivis d’une mise en perspective des échanges de la journée du point de vue de la recherche.

Accompagnement de collectivités

Lucie Lebelanger et Matthieu Hugot, respectivement chargée d’études et responsable d’études à l’Agence d’Urbanisme de l’Artois ont présenté la démarche de l’agence dans l’accompagnement en plusieurs étapes de deux petites communes vers le renouvellement urbain :

Sur la commune de Fouquières-lès-Béthune avait été réalisé un premier accompagnement avec la mise en place d’une Approche Environnement de l’Urbanisme qui avait permis d’éviter une extension sur une plaine agricole, et dans la continuité a été entamé un nouveau travail (avec la nouvelle municipalité) pour aider à optimiser (et densifier) des fonciers déjà urbanisés, en réponse à des besoins communaux identifiés par un diagnostic communal.

La commune de Labeuvrière est représentative dans le sens où elle envisage aujourd’hui d’autres possibilités de développement grâce à un diagnostic approfondi de ses potentiels fonciers appuyés par des simulations en 3D, véritables outils de dialogue et d’aide à la décision.

Retour d'expérience d'un bailleur social

Thomas Poughon directeur de la construction chez SIA Habitat présente au travers de deux opérations la démarche d’adaptation d’un bailleur social confronté au difficile accès au foncier et qui par de nouvelles méthodes réinterroge les capacités de ses propres fonciers.

Sur le site du Melkhof à Cappelle-la-Grande, la conception de la vaste opération d’aménagement a évolué sous l’impulsion de la collectivité passant d’une offre de 352 logements initialement prévus à 450 logements avec un effort porté sur les aménagements paysagers, sur l’accroche urbaine au réseau de transport en commun et sur la diversité programmatique.

A Verquin, SIA habitat a mis en place un concours en conception/réalisation pour la densification et la valorisation de son propre patrimoine constitué aujourd’hui de 44 maisons minières. Cette opération, consiste en la réhabilitation des logements existants et en la création de 34 logements supplémentaires sur les jardins en longueur des maisons existantes. Ce projet complexe techniquement mais aussi humainement représente une première expérimentation pour le bailleur et l’invite à repenser et à élargir ses modes de faire autour de son schéma directeur du patrimoine.
 

Un regard de chercheur

Hélène Nessi, architecte urbaniste, maître de conférences en “Aménagement de l’espace et urbanisme”, à l’université de Nanterre La Défense et chercheuse au Laboratoire Architecture Ville Urbanisme Environnement (LAVUE), en tant que grand témoin de cette rencontre a mis en regard les échanges qui ont eu lieu avec les questions sociétales, environnementales et d’actualité autour de ce sujet.

Si le contexte du ZAN a été maintes fois invoqué comme quelque chose de complexe, l’optimisation et la densification semblent être la voie nécessaire mais soulèvent une question d’appréciation de la part des citoyens. Ces changements, souvent subis, sont finalement rarement choisis. La production urbaine de demain va s’inscrire essentiellement dans des processus de recyclage urbain et d’urbanisation dans les espaces encore vides.

Face à cette pénurie de foncier, les questions à se poser pour les acteurs de la production urbaine sont : combien de surface au sol consomme-t-on pour produire en échange de quoi (combien de logements ou de population logée). Et pour les citoyens : qu’est-ce que je gagne en échange de la transformation de mon cadre de vie et de mon quotidien ? Les acteurs publics sont accusés de vouloir urbaniser et densifier, il est donc important de rappeler qu’ils portent l’intérêt général et qu’en urbanisant, ils permettent de viabiliser, d’équiper et d’apporter des aménités positives au territoire. Du point de vue de l'usager, révéler cet intérêt général prend du temps mais le plus souvent, cela en fait gagner. Il y a donc un véritable enjeu à expliquer avec pédagogie les obligations et les injonctions nationales. Il existe par exemple de plus en plus d’outils pédagogiques comme des serious games, qui facilitent le partage de connaissances et la compréhension des injonctions des acteurs de l’urbanisme.

De l’autre côté, les acteurs de la production urbaine doivent se donner la peine de comprendre ce que craignent de perdre les habitants et de proposer des aménités en échange de ces transformations. Il convient de comprendre ce qui améliore le cadre de vie de l’habitant, contribue à son appréciation, étant donné qu'une même densité peut se formaliser par des paysages et un cadre de vie très différents. L'une des premières appréhensions est la peur du changement, de l'inconnu. Face à cette inquiétude, des visites de quartiers ayant atteint une certaine densité mais proposant des qualités et des aménités peuvent être un exemple bénéfique pour les habitants. Cela permet de déconstruire cette peur et de faire de la transformation une valeur ajoutée.

Il est important de faire en sorte que le citoyen ait l’occasion de réfléchir aux côtés des acteurs de l’aménagement et de travailler ensemble sur la recherche d’une perspective commune, un compromis. Il est indispensable que le citoyen puisse saisir ce qu’il a à gagner pour dépasser ce qui peut déranger ou faire peur (la hauteur, les grands ensembles, l’arrivée de nouvelle population, la saturation des flux et des équipements, etc.). La transformation du cadre de vie doit être interrogée à partir des attentes des habitants et pas seulement à partir d'indicateurs chiffrés qui ne présagent en aucun cas la qualité des espaces urbanisés. Certaines présentations ont bien mis en avant l’attente forte des citoyens quant à l’aménagement, la qualité des espaces publics et des espaces verts.

S’ouvre un nouveau cycle d’urbanisation des territoires reposant sur le recyclage urbain, la rénovation des logements vacants et la nécessité d’intensifier les usages dans le déjà-là. Pour ce faire, les CAUE sont un excellent support et les paysagistes/ écologues doivent également prendre une place plus importante dans les processus de projet. Tous les acteurs de l’aménagement ont d’ailleurs véritablement un rôle à jouer pour montrer que densité végétale et densité bâtie ne sont pas contradictoires et qu’un projet qualitatif est avant tout un projet à l’écoute de ses habitants et créatif.