Le dispositif est aujourd’hui pérennisé dans le cadre du Fonds vert. Le Cerema a étudié les lauréats des premières éditions et analysé 12 projets plus en profondeur afin d’en tirer des enseignements utiles à tous les porteurs de projets.
2999 projets ont candidaté au Fonds friches sur les 3 éditions et 1382 projets ont été soutenus par le fonds pour un total de 750 millions d’euros. Ces projets devraient permettre le recyclage de 3375 ha de friches et la production de près de 6 700 000 m² de surfaces de logements (dont plus d’un tiers de logements sociaux), plus de 5 millions de m² de surfaces économiques (bureaux, commerces, industrie…) et plus de 4 millions de m² d'équipements publics.
Une étude des laureats du fonds friches
Les projets de recyclage des friches sont complexes et doivent faire face à des difficultés en termes de financement, de maîtrise foncière et d’ingénierie. Le Cerema accompagne déjà les porteurs de projets au travers notamment d’Urbanvitaliz [1] ou d’autres programmes comme Petites Villes de Demain. Le Cerema est intervenu pour le compte des services de l’Etat en expertise sur les appels à projet du Fonds de recyclage des friches et a pu réaliser une analyse des projets candidats et des modèles économiques des lauréats 2021-2022, sous le pilotage de la sous-direction de l’aménagement durable de la DGALN.
La question du modèle économique des projets de recyclage est récurrente pour les porteurs de projets et les collectivités. Le Fonds Friches offre une opportunité de réaliser un panorama des projets de recyclage, même si ce panorama n’est pas du tout exhaustif. Les projets déposés ne permettent pas de disposer d’une vision complète des projets de recyclage des friches en France mais permettent d’avoir une photographie pour l’année 2022 de projets assez matures tout en ayant un déficit financier avéré.
En effet, s’il reste toujours coûteux de reconstruire la "ville sur la ville", notamment en comparaison avec des opérations d’aménagement en étalement urbain, il existe de nombreuses opérations de requalification de friches antérieures au Fonds Friches. De plus, certaines opérations de requalification de friches dégagent des recettes suffisantes pour couvrir les coûts du renouvellement urbain, c’est le cas notamment de la requalification des zones d’activités en logements ou commerces, ou la démolition-reconstruction de logements dégradés pour un quartier de standing (sans pollution du bâti ni des sols). C’est le cas aussi de la reconversion de friches non polluées en logements dans des secteurs attractifs, ou enfin les constructions sur des nappes de parking (sans amiante dans les revêtements de sols).
Les principaux enseignements issus des projets lauréats du fonds friches
L’examen des dossiers des candidats et des lauréats fait apparaître plusieurs éléments :
Les friches sont hétérogènes : elles sont diverses dans leur superficie, leurs anciens usages et leur durée de vacance. Elles recouvrent des bâtiments dégradés ou des terrains, dont les sols et/ou bâtis peuvent être pollués ou non (80% des friches lauréates sont polluées).- Les friches sont présentes partout en France, y compris en Outre-mer.
- On constate une majorité de projets immobiliers (55%), un tiers de projets d’aménagement (31%), 12% de proto-aménagements.
- Les lauréats 2021-2022 sont situés majoritairement en zones détendues du marché locatif (B2 et C) et concernent des projets immobiliers.
- C’est en zone B1 que l’euro investi serait le plus "efficace" : 58 700 m² de surface de plancher pour 1 million d’euros de subvention et 5,5Ha de friches recyclées.
- Les porteurs de projets sont principalement des collectivités locales (47% au niveau national et jusqu’à 68% en Bretagne), ainsi que des bailleurs sociaux, des entreprises, des établissements publics fonciers locaux, des syndicats d’économie mixte, des établissements publics d’aménagement. Au final, 90% des projets sont portés par des acteurs publics.
- On observe que les EPA et SEM sont particulièrement "efficaces" pour produire des m² et recycler les friches. Ils sont en charge des plus grosses opérations.
Quelques ratios de coûts
- Pour les projets d’aménagement, les coûts de remise en état du foncier hors achat du foncier sont de 375 k€ HT en moyenne par hectare en l’absence de pollution du sol et des bâtiments, et s’échelonnent entre 600 et 800k€ en moyenne par hectare si le sol et/ou le bâti sont pollués, avec une valeur médiane à 405 k€ HT/ha. Les coûts de remise en état peuvent atteindre plus de 2 millions/ Ha de friches traitées au maximum (pour des projets de plus de 4 ha de friches). Ces projets d'aménagement devraient produire presque 3 fois plus de m² avec 1 million d’€ de subvention du fonds friche par rapport au proto-aménagement ou aux projets immobiliers.
- Pour les projets immobiliers, les coûts de remise en état peuvent représenter plus de 1000€HT/m² de surface de plancher produits avec une médiane à 120 €HT / m² de surface de plancher produite. Si l’on compare au coût total du projet, ces coûts de remise en état représentent entre 4 % et 8 % du coût de l’opération ramené à la surface de plancher prévue.Ces coûts varient notamment selon la pollution.
- Le coût du recyclage s’établit entre 12 et 19k€ HT / logement produit en moyenne pour les opérations à vocation purement résidentielle, avec une valeur médiane autour de 10k€ HT. Ces opérations ont des coûts de remise en état 2,5 fois plus élevés que ceux des opérations à vocation non résidentielle (notamment car les exigences de dépollution sont différentes).
Le Cerema estime à 170 000 Ha, les surfaces en friches au niveau national.
Le Fonds Friches contribue à la croissance économique : 1 Million d’euros de subvention du Fonds Friches contribue à déclencher 20 Millions d’euros HT de dépenses d’investissement directement liées aux projets lauréats. Près de la moitié des lauréats (projets d’aménagement et de remise en état des sols) généreront à l’aval un investissement supplémentaire par le secteur de la construction. 4,6 hectares de friches sont recyclés pour 1 Million d’euros du Fonds Friches.
- Les collectivités locales contribuent au financement du recyclage des friches en projets urbains, par des subventions, largement au-delà des 20 % obligatoires du montant total des financements apportés par des personnes publiques (art. L1111-10 CGCT).
Le Fonds friches/ fonds vert a démontré son utilité, permettant d'appuyer une variété de projets dont certains n'auraient pu émerger sans ce soutien et de lancer une dynamique autour du recyclage urbain. Il faudra cependant attendre a minima entre 3 et 10 ans pour connaître les projets qui arriveront à terme.
Le Cerema poursuivra en 2023/2024 ses analyses sur les lauréats du Fonds Verts.
Dans les articles ci-dessous, découvrez quelques exemples
de projets lauréats du Fonds Friches / Fonds vert
Grasse (06) : ZAC Martelly
Le projet
La commune de Grasse, membre de la Communauté d’Agglomération du Pays de Grasse, est située dans le département des Alpes Maritimes. Située à 12 km au Nord de Cannes, elle compte 48870 habitants en 2019 (source : Insee, Recensement de la population) et est la cinquième ville du département en termes de population. Depuis 2010, la commune est engagée dans une vaste opération de requalification de son centre-ville. Dans un contexte de forte consommation foncière, celle-ci vise à renforcer l’attractivité résidentielle du cœur historique de la ville vis-à-vis de sa périphérie.
Le projet bénéficiaire du Fonds Friches, le quartier Martelly, se situe au Nord et en continuité du centre historique. D’une superficie de près de 13000 m², l’occupation du site est mixte et est constituée de grands équipements vieillissants ou en friche. Le projet est réalisé sur une emprise déjà entièrement imperméabilisée et en partie en friche, qui évite une artificialisation nouvelle de près de 50000 m² (ce que le projet aurait consommé en emprise en dehors de ce site et avec une approche moins compacte – générée par la topographie du site).
Le retour d'expérience
Malgré la tension du marché dans le secteur, le projet accuse un déficit de presque 14 millions d’euros HT pour un coût total de 36 millions HT. Le déficit du projet s’explique par la découverte lors d’études géotechniques, géologiques et hydrogéologiques d’une forte hétérogénéité du sous-sol et l’existence d’une nappe phréatique de versant qui ne doit pas être modifiée (au risque d’impacter les constructions voisines existantes). Cette situation génère un surcoût important lié à l’utilisation de techniques de constructions spécifiques pour la réalisation du parking souterrain (socle bâtimentaire de l’opération) qui ont impactés son dimensionnement : augmentation de la hauteur de la paroi moule, reprise de la totalité des poussées hydrauliques, technique de l’hydrofraise...
Le surcoût est de 7,5 millions €HT pour la construction du parking et de 3,6 millions €HT pour les opérations de déconstruction et dépollution. La sollicitation du Fonds Friches est justifiée par cet aléa considéré comme majeur, non prévu et non provisionné. En complément de la sollicitation du Fonds Friches à hauteur de 5.65 millions d'euros, le porteur de projet a mis en place des actions visant à limiter le déficit de l’opération. La commune et l'aménageur ont décidé d’augmenter la densité en portant le nombre de logements à construire à 150, contre 80 prévus initialement, sans renier sur la qualité des bâtiments et des prestations pour maintenir la même qualité d’intégration paysagère.
Par ailleurs, les ouvrages soumis aux contraintes de confortement ont été repensés pour intégrer les solutions techniques les plus adaptées et optimiser les coûts. Ainsi, les coûts de réalisation du parking ont pu être réduits. Enfin, les porteurs du projet ont aussi cherchés à optimiser les recettes en sollicitant plusieurs leviers de subvention et la ville a apporté d’importants fonds propres pour contribuer à équilibrer l’opération.
Marignane (13) : Requalification d'un ilot dégradé
Le projet
Engagé dans un programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD) depuis 17/02/2012, le centre ancien de Marignane est touché par des dysfonctionnements structurels de l’habitat et des équipements et espaces publics. Le projet porte sur la requalification d’un des îlots dégradés situé dans le centre ancien de Marignane, l’îlot H1. En effet cet îlot fortement dégradé a une position centrale dans le périmètre du PNRQAD, adjacent à la Place de l’Olivier, desservie par deux étroites rues piétonnes, son accès est interdit au public depuis une vingtaine d’années.
Pour la ville de Marignane, l’enjeu est primordial, puisqu’il s’agit de faire émerger un nouveau quartier situé en plein centre historique de la commune, en traitant les problèmes d’habitat en l’état de ruine, la rénovation de l’offre d’équipements et d’espaces publics et la gestion urbaine.
Dans le cadre du montage de l’opération de requalification de l’îlot H1, la ville de Marignane a désigné SOLIHA Provence comme maître d’ouvrage.
L’opération de requalification de l’îlot H1 se déroule en deux phases :
- Phase aménageur : acquisition par SOLIHA Provence, réalisation de travaux de mise en sécurité, gros œuvre.
- Phase constructeur : maître d’ouvrage transféré à SOLIHA Méditerranée via un bail à réhabilitation, travaux de second œuvre, livraison de 18 logements locatifs sociaux, dont 9 conventionnés classiques et 9 conventionnés très sociaux.
Le retour d'expérience
Le déficit d’environ 360 000€HT (sur 2,2 millions €HT) pris en charge par le Fonds Friches provient d’un écart entre les dépenses initialement prévues et les dépenses réelles à cause d’un décalage des acquisitions et des travaux. De plus, les travaux de sécurisation ont induit des coûts supplémentaires qui n’étaient pas pris en charge dans le bilan initial. Ces travaux ont permis de dresser un état des lieux précis des bâtiments, état des lieux différent des attentes de SOLIHA Provence. En effet, lors de l’élaboration du projet, il n’était pas possible de rentrer dans l’îlot, et l’hypothèse de base était que le cœur d’îlot était effondré. Or, il s’avérait que la cour centrale ne l’était pas. Cela a entraîné la nécessité de réaliser des études supplémentaires afin de savoir si le projet pouvait être conservé tel quel, ou bien s’il nécessitait une révision.
Deux pistes d’optimisation ont été envisagées : l’apport de subventions complémentaires et l’augmentation de la valorisation foncière. Le département, la ville et l'ANRU subventionnent déjà fortement l'opération et ne pouvaient augmenter ces dernières. L’augmentation de la valorisation foncière correspond au prix de rachat de la phase aménageur par la phase constructeur. Ce prix de rachat a été calculé en fonction de la capacité maximale d’emprunt de SOLIHA Provence. Au-delà, les coûts de remboursement d’emprunt ne seraient plus couverts par leurs recettes locatives puisque les loyers sont encadrés par le conventionnement de l’état. Il n’est donc pas possible de modifier le prix de rachat.
Finalement, la seule solution pour couvrir ce déficit était de faire une demande de subvention au fonds friches.
Ploubezre (22) : opération immobilière mixte en centre bourg
Le projet
La commune a acquis en co-portage foncier avec l'EPF Bretagne un ensemble vacant comprenant un ancien restaurant et des logements dégradés attenants, en centre bourg, afin de le réhabiliter et le remettre en gérance et créer des logements sociaux. L'ensemble du bien, nécessite une réhabilitation lourde compte tenu de l'imbrication de divers bâtiments et du mauvais état général (notamment dû à la vacance des logements depuis une dizaine d’années).
Le retour d'expérience
Le projet prévoit une coque commerciale en rez-de-chaussée et 3 logements qui seront mis en location par la collectivité, propriétaire de l’ensemble. Le coût total de l’opération avoisine 900 000€ HT avec un déficit estimé de 490k€. Ce déficit est dû au coût d’acquisition assez élevé au regard de l’état du bâtiment, à la présence d’amiante et aux faibles recettes possibles (logements locatifs sociaux). Le projet a obtenu une subvention de 220k€ HT du Fonds Friches.
Cette opération, n’a pas attiré de bailleurs sociaux du fait de la mixité commerce/logement de l’opération malgré une forte demande sur le territoire de logements locatifs sociaux. L’opération patrimoniale est lourde à porter et le déficit est important. L’accompagnement technique et financier de l’EPF permet d’alléger la commune dans quelques étapes, un montage de l’opération et un démembrement de la propriété ainsi que des aides financières (minoration foncière) lors de l’achat du foncier. Le dossier administratif demande un suivi régulier et un temps non négligeable pour remplir des dossiers de demande de subventions.
Les travaux sont actuellement en cours pour ce projet.
Volx (04), cave coopérative : opération immobilière privée en coeur de ville
Le projet
Le projet porte sur la rénovation du bâtiment de l’ancienne cave coopérative. Le bâtiment est en friche depuis 2008. Au cours des dernières années, le renouvellement du parc de logements de Volx s'est essentiellement effectué en extension urbaine au détriment du centre où la vacance s'est accrue et les commerces de proximité se maintiennent difficilement.
Le projet de la cave coopérative occupe une place importante dans cette politique d'aménagement puisqu’il prévoit la construction de logements et contribuera à l'attractivité du centre par la création d'activités (qui seront elles-mêmes génératrices d'emplois). Le projet est porté et réalisé par Méditerranée Aménagement Promotion (aménageur privé) suite à une consultation de promoteur par la collectivité en 2017. Le permis de construire modificatif a été obtenu en février 2023 et les travaux de démolition devraient commencer au printemps.
Le retour d'expérience
Malgré la situation privilégiée du foncier, des contraintes importantes grèvent le projet. En effet, il est marqué par :
- Une topographie très marquée (rupture de 4 mètres entre la place et l’assiette foncière) induisant des contraintes de structure (ouvrage de soutènement).
- La présence d’amiante dans le bâtiment existant.
- Les contraintes foncières (superficie et topographie) induisent la gestion de l’intégralité du stationnement en sous-sol, ce qui génère des coûts importants et accentue les contraintes liées au soutènement de la place (Parois berlinoises et reprise en sous-oeuvre de l'actuel mur de soutènement de la place).
- Une partie du bâtiment est aveugle en raison de la rupture topographique ce qui génère de nombreux vides de construction difficilement valorisables.
- Un marché en ralentissement et des prix de vente relativement faibles, ne permettant pas d’amortir les coûts de recyclage de la friche et de construction.
Le projet initial prévoyait la construction de 8 logements locatifs sociaux, une dizaine de logements en accession libre, un ensemble de logements à destination de seniors, des commerces et des cabinets médicaux. De plus, un parking souterrain au niveau R+1 permettait la création de 38 places de stationnement. Cependant, l'enseigne commerciale a annoncé abandonner le projet en septembre 2022. L’abandon de l’enseigne commerciale a un impact fort sur le projet. En effet, cela correspondait à un chiffre d’affaires important dans le bilan et contribuait donc assez fortement à la marge globale de l’opération.
Par ailleurs, la hausse des matériaux depuis le printemps 2022 et une sous-évaluation du coût de l’infrastructure (paroi berlinoise) ont poussé les parties prenantes à envisager d’autres pistes d’optimisation.
- Suppression des 300m² de surface commerciale prévus, remplacés par 4 logements sociaux.
- Abandon du niveau R-1 et rehaussement du parking au rez-de-chaussée, dont la réalisation représentait précédemment un coût technique supérieur de 20 % à l’estimation initiale.
- Augmentation du nombre de logements seniors, dont le prix d’acquisition est plus important que celui de logements locatifs sociaux.
Ainsi, le projet a été modifié et prévoit aujourd’hui :
- 8 logements locatifs sociaux
- 7 logements libres
- 10 colocations seniors
- 1 surface commerciale de 85 m²
- 5 cabinets médicaux
- 28 places de stationnement enterrées.
Le projet correspond à un total prévisionnel de dépenses de 4 millions € HT pour un total prévisionnel de recettes 4,4 millions € HT, subvention du fonds friches de 495000€ inclus. Le bilan actuel permet d’obtenir une marge finale de 300k€ environ, soit une rentabilité de 7 % et une marge finale inférieure à 5 %, ce qui est une marge faible pour ce type de projet.
L’opérateur immobilier doit forcément dégager une marge pour réaliser ce type d’opération. Sans le fonds friches, l’opération aurait été abandonnée. L’avance versée au titre du Fonds friches a d’ailleurs permis de financer une partie des sommes engagées par le promoteur en amont, à un moment où il n’a pas encore de recettes et où le projet est encore hypothétique. Pour l’État, le projet va permettre l’encaissement de plus de 900k€ de TVA.
Vendome (41) : Reconversion du quartier Gare
Le projet
Localisée en entrée de ville au nord, à proximité de la route nationale 10, la friche compte plusieurs bâtiments d’entreposage ou d’habitation dégradés ou désaffectés depuis une quinzaine d’années.
Plusieurs de ces bâtiments ont une valeur patrimoniale : un silo de 1934, rappelant la tradition agro-alimentaire du territoire, mais aussi un moulin et une maison. En 2012, un incendie a détruit une partie des bâtiments sur la partie nord de la friche.
Le retour d'expérience
La commune est lauréate du programme Petites villes de demain (PVD) et a inscrit le traitement de cette friche dans la convention. En outre, la proximité d’un QPV permet à l’opération de bénéficier des dispositions fiscales prévues dans ce cadre. Le secteur de projet s’étend sur 5,6 hectares, dont 4,6 hectares encore en friche. Un bâtiment a déjà été construit pour accueillir une maison de santé pluriprofessionnelle universitaire (MSPU), intégrée au bilan de l’opération.
La ville souhaite s’orienter vers une programmation mixte et dans la mesure du possible vers une valorisation des éléments patrimoniaux existants. Un appel à projets a été lancé en 2022 pour attribuer à des équipes pluridisciplinaires les cinq lots à requalifier. Ses résultats devraient permettre d’affiner la programmation.
La maîtrise d’ouvrage est assurée par la ville de Vendôme, de même que le portage foncier depuis 1993.
Le coût du projet est estimé à 4 millions € HT environ pour 3,5 millions de recettes (incluant la DETR et des fonds propres de la ville). Le déficit de l’opération est lié aux frais de dépollution et de désamiantage des bâtiments, notamment des anciens hangars de l’entreprise FMB et de plusieurs petits bâtiments sur le site. Le projet a obtenu une subvention au Fonds Friches de presque 500k€.
Saint-Michel-sur-Orge (91) - Aménagement, restructuration et redynamisation du Centre commercial Grand Bois
Le projet
Inauguré en 1968, le centre commercial Grand Bois constitue la principale centralité du quartier du Bois des roches à Saint-Michel-sur-Orge, dans la grande couronne francilienne. Ce quartier de grands ensembles a été construit dans les années 60 par un promoteur-investisseur et compte 3 500 logements et 10 000 habitants, soit la moitié de la population de la commune. Il a été classé en zone urbaine sensible (ZUS) en 1996, mais ne bénéficie pas du dispositif actuel des Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).
Le centre commercial a connu ses premières difficultés dans les années 90, souffrant notamment de la présence sur la commune voisine de Sainte-Geneviève-des-Bois d’une des plus anciennes et des plus vastes zones commerciales d’Île-de-France (la Croix blanche). La rénovation de l’hypermarché et l’agrandissement de la galerie marchande, menée au début des années 2000, n’ont pas permis de les résorber, et celle-ci a vu son taux de vacance atteindre 70 % en 2019.
Le retour d'expérience
Le projet complet prévoit 16 millions € HT de dépenses avec un déficit de 10 millions d’euros et une aide du fonds friches de 2 millions d’euros.
Le déficit s’explique par le coût des acquisitions foncières et immobilières, accentué par plusieurs situations héritées (contentieux au sein de la copropriété du centre commercial, consécutif au chantier de rénovation, et à l’origine d’une accumulation de charges impayées, sous-utilisation des niveaux inférieurs et des parkings souterrains, qui grève encore un peu plus les comptes de la copropriété) et par la lourdeur des travaux de désenclavement et de verdissement (démolition d’une partie de la dalle et renforcement sur les zones conservées).
La densification n’était pas envisageable, la dalle étant déjà particulièrement dense. L’objectif est plutôt d’aménager des ouvertures et des circulations et de recalibrer l’offre commerciale pour diminuer la vacance et renforcer l’attractivité du centre commercial. Dans cette optique, une partie de la galerie marchande pourrait être reconvertie en bureaux (un pôle médical / médico-social est évoqué) voire en logements.
Le quartier est en secteur tendu (zone A) et très bien desservi par les transports en commun (RER C et bus), mais l’attractivité du quartier est modérée par la forme urbaine : de grands ensembles vieillissants. La localisation en zone tendue a également un effet inflationniste sur les estimations des domaines pour les acquisitions de foncier commercial.
[1] UrbanVitaliz est un service public gratuit. Il répond aux questions et aux blocages des collectivités dans le recyclage de leurs fonciers artificialisés (construits, bétonnés, pollués) qui ont perdu leur usage. Le suivi des projets friche est assuré par les urbanistes de l’équipe ainsi que par les conseillers publics (selon les territoires : DDT, DREAL, EPF…).