La croissance démographique et ses conséquences urbaines ont contribué au développement de l'activité commerciale en favorisant l'ouverture de nouveaux espaces commerciaux dans de nombreux bassins de vie de France métropolitaine. Par ailleurs, la consommation des ménages a été le principal moteur de la croissance économique en France depuis le début des années 2000. Or, depuis 2008, elle a connu un net ralentissement en raison de la crise économique et sociale.
L'expansion des zones commerciales s'est traduite par une augmentation constante des mises en chantier de nouvelles surfaces. Des données récentes montrent que le parc de l'immobilier commercial en France affiche un dynamisme qui contraste avec le ralentissement de l'activité des grands centres commerciaux et de la consommation des ménages. Le  rendement financier des actifs commerciaux est d'ailleurs considéré comme l'un des plus élevés avant les actifs résidentiels et tertiaires. Ainsi la conjonction d'une croissance rapide des surfaces commerciales autorisées, de la faiblesse de la consommation des ménages et de la financiarisation de l'immobilier commercial représentent des facteurs de risque de dégradation des espaces commerciaux à court et moyen terme.
Cette publication aborde à la fois les enjeux et les risques de la dégradation des espaces commerciaux pour les territoires en examinant les nouvelles tendances de consommation et en caractérisant les types d'espaces commerciaux actuels et leur degré de dégradation éventuelle.
En reprenant les enseignements d'un séminaire technique et partenarial (Adef, AdCF, CCI France, Certu, Etd, Egis, MELT – DGALN), le document propose également une typologie des formes de requalification et d'interventions sur les espaces commerciaux. Enfin, la dernière partie donne  lieu à quelques pistes de propositions pour conduire une opération de requalification tant du point de vu de la collectivité ou des services de l'État que de celui des opérateurs privés (entreprises commerciales, propriétaires fonciers et promoteurs privés).