Retour sur la journée technique "Maîtriser les coûts d’exploitation de nos bâtiments" du 28 juin à Bron

Hervé Renucci, directeur du Patrimoine et des Moyens Généraux à la Métropole de Lyon, a présenté la méthode utilisée par la Métropole. Créée récemment (2015), la Métropole de Lyon dispose d’un patrimoine de 565 bâtiments affectés aux directions et aux services publics dont 77 collèges ainsi que des bâtiments à usage privé (logements). Deux directions gèrent et valorisent ce patrimoine.

Il n’y a pas une stratégie immobilière mais des stratégies adaptées aux types de biens qui prennent en compte les besoins et les volontés communales. Pour les bâtiments de même typologie comme les collèges il est plus facile de construire des indicateurs. Pour les bureaux, la performance financière est importante : un atlas a été mis en place sur la métropole de Lyon qui spécifie le coût des bâtiments ramené au poste de travail. Ce document est porté par le service en charge des déménagements / emménagements.

S’organiser et contractualiser

« Seul on va plus vite, à plusieurs on va plus loin »

Sur la seconde partie de la journée Amandine Bibet Chevalier, chargée d’études en économie au  Cerema a évoqué les leviers d’actions internes (métier d’économe de flux, gestion optimale des bâtiments, mise en place de fonds propres par l’intracting) ou externes (contrats d’entretien /exploitation, contrats de performance énergétique, marchés globaux de performance).

Certains dispositifs ont été illustrés via des retours d’expériences :

La Télégestion :

Marc Delorme responsable du pôle transition énergétique au sein du SIEL-Territoire d’Energies Loire (Syndicat Intercommunal d’Energie de la Loire), a présenté le développement, depuis une vingtaine d’années, de nombreux services aux collectivités adhérentes pour les accompagner dans le domaine de la transition énergétique : éclairage public performant, maîtrise de l’énergie dans les bâtiments publics, développement des énergies renouvelables, bornes de recharge de véhicules électriques…

Le service d’assistance à la gestion énergétique (SAGE), permet aujourd’hui d’accompagner 240 collectivités de la Loire et leurs 2500 bâtiments publics. Il dispose d’une douzaine de techniciens et d’experts de différents domaines :

• performance de l’enveloppe (architecte),
• éclairage intérieur,
• qualité de l’air intérieur,
• télégestion, etc…

Cette logique de mutualisation permet par ailleurs de disposer de matériel de mesure performant.

La télégestion a rapidement été identifiée comme un moyen très intéressant pour diminuer les consommations énergétiques des bâtiments publics, avec des coûts d’investissement limités et des temps de retour faibles. Ces systèmes de télégestion permettent de gérer aussi bien le chauffage que le rafraîchissement, l’eau chaude sanitaire, le système de ventilation, l’éclairage…

Aujourd’hui, plus de 200 sites réalisés par le SIEL-TE sont opérationnels, aussi bien sur des bâtiments (écoles, gymnases, salles de fêtes, collèges…), que sur des installations d’énergie renouvelable (photovoltaïque, bois-énergie). Après analyse du technicien SAGE référent de la commune, conception du système par le spécialiste télégestion, le SIEL propose deux formules différentes pour réaliser les travaux : soit via un accord cadre et un marché subséquent pour les installations importantes, soit en régie interne (équipe SIEL-TE) pour les installations de taille plus limitée. L’investissement va de 5000€ à 13 000 €, pour des économies de 10% à 30%, et des temps de retour de 3 à 7 ans. 

Conseil en énergie partagé (CEP) :

Stéphane Contamine, directeur de l’Aduhme, agence locale de l’énergie et du climat (ALEC) Clermont / Puy-de-Dôme, a présenté le dispositif de CEP mis en place depuis 2010 auprès de 270 collectivités adhérentes à l’Aduhme. L’objectif du programme est de mutualiser entre plusieurs collectivités une expertise technique sur les enjeux de transition énergétique à l’échelle du patrimoine des collectivités. Il s’agit donc bien d’un partage de conseiller entre plusieurs collectivités d’où "conseil en énergie" partagé qui permet :

• Un suivi individuel : mise en place d’un état des lieux énergétique du patrimoine bâti de la collectivité, analyse de l’évolution des consommations, définition d’un schéma directeur d’actions avec différents niveaux d’intervention : meilleure gestion de l’énergie, menus travaux et rénovation globale. Intervention du Conseiller CEP sur les projets de la collectivité comme s’il était technicien de cette dernière.
• Des actions collectives : opération COCON 63 (100 000 m² de combles perdus, plus de 100 communes engagées, récupération des CEE, maitrise d’ouvrage assurée par le Département), groupements d’achat d’énergie (électricité, gaz naturel et prochainement propane), cadastre solaire départementale et action collective à venir, REGUL’+, groupement de commande à l’échelle des EPCI pour lancer des marchés d’exploitation groupés…

Intracting :

Janick Proux, directeur du patrimoine immobilier de l’Eco-Campus des Cézeaux à Aubière, a témoigné sur le dispositif d’intracting, un mode opératoire initié en Allemagne pour financer de petits projets dans le cadre de l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments publics, principalement par des systèmes ou équipements plus sobres.

Ce dispositif a désormais une résonance sur le territoire français par l’ambition affichée dans le monde universitaire "d’accélérer la transition énergétique vers des campus durables et mettre en place des labels verts correspondants".

L’intracting consiste à identifier une enveloppe financière gérée par le dispositif budgétaire et comptable interne de la structure et dédiée exclusivement au financement de mesures d’efficacité énergétique. Ce dispositif doit permettre de sélectionner et de réaliser des travaux qui génèrent des économies d’énergie avec des temps de retour sur investissement rapides.

Ces économies d’énergie sont valorisées financièrement et sanctuarisées parce qu’elles sont reversées sur une ligne comptable dédiée à l’intracting pendant une durée contractualisée en interne.  Le cumul des économies reversées permet de reconstituer la dotation initiale de la "ligne Intracting" qui est alors en mesure de financer de nouvelles mesures d’efficacité énergétique permettant d’améliorer durablement la gestion patrimoniale des universités.

L’exemple de la mise en œuvre de ce mode opératoire à l’université Clermont Auvergne avec l’aide de la Caisse des Dépôts  présente un bilan très positif escompté et vérifié dès la première année :

• Un investissement total de 1,7 M€ pour un retour escompté d’1,17 M€ au bout de 10 ans
• Un complément parfait aux opérations plus lourdes aux temps de retour beaucoup plus longs
• Une première année (2017) déjà très prometteuse : un gain de plus de 300 k€ sur les dépenses énergétiques s’élevant en moyenne à 5 M€

Après des questions/réponses échangées avec la salle, une table ronde a permis de poser les problématiques :

Sophie Pichon, directrice Bâtiment –Maintenance –Construction du département du Rhône, a présenté la gestion du patrimoine au département du Rhône. Le patrimoine immobilier du département du Rhône comprend 300 000 m² de bâtiments suite à la réduction du parc lors de la création de la métropole de Lyon, dont environ les deux tiers pour les collèges. Dans un contexte de renouvellement des conseils départementaux, les agents d’exploitation des collèges ont été intégrés à la direction des bâtiments. 

Cette réorganisation a été l’occasion de faire un diagnostic qui a montré une organisation peu homogène sur le territoire au niveau de la connaissance des bâtiments et des méthodes utilisées et l’absence de moyens de gestion numérique. Pour améliorer la gestion au quotidien des bâtiments la fiche de poste des agents d’exploitation a été recentrée sur des missions bâtiment. Un plan d’entretien préventif en neuf axes et un outil simple d’identification des tâches récurrentes, des visites périodiques et de contrôle ainsi que des visites annuelles avec le technicien exploitation-maintenance ont également été mis en place. Un bilan de ce plan d’entretien préventif à 6 mois va permettre de l’améliorer par une meilleure adaptation au site et une simplification des supports.

Bruno Coutelier du SGAR, directeur de la plateforme régionale des achats de l’Etat au secrétariat général pour les affaires régionales (préfecture de la région Auvergne-Rhône-Alpes) a évoqué le dispositif de contrats de maintenance et de contrôle réglementaire mutualisé, qui constituent le socle de la gestion patrimoniale, avec des impacts techniques et financiers bien souvent sous-estimés.

Leur ingénierie contractuelle, les modalités de choix de leurs titulaires et la qualité de leur suivi sont autant de paramètres qui conditionnent la maîtrise des risques bâtimentaires (sécurité des personnes, risques contractuels et juridiques, pérennité des installations techniques...). La politique régionale de maintenance mise en œuvre sur les installations techniques du patrimoine immobilier de l'Etat, permet de tirer quelques enseignements pratiques et organisationnels en la matière.

Anne Guilhot, directrice Adjointe du Pôle Energies et Equipements Techniques de la ville de Lyon, a abordé le patrimoine large et varié de la ville de Lyon. Les priorités sont dans l’ordre la mise en sécurité puis la continuité de service et enfin la maîtrise des coûts. La direction de la gestion technique comprend 250 agents dont 200 font de la maintenance et 50 sont spécialisés en électricité et chauffage.

Les bâtiments qui posent le plus de difficultés sont ceux qui produisent à la fois de la chaleur et du refroidissement, ce qui représente 15 contrats d‘exploitation avec des équipes pour suivre ces contrats. Trois contrats globaux ont été mis en place avec l’objectif d’aller vite et un CPE avec une entrée continuité de service.

Un outil numérique interne a été développé, il a permis la constitution d’une base de données avec les factures sur tous les sites depuis 20 ans et la comparaison à des ratios de référence basés sur l’historique. Le relevé manuel des compteurs par les agents permet une réparation des défaillances plus rapide.

Exploiter avec le numérique

L’après-midi a débuté avec la question de l’utilisation du numérique pour l’exploitation durable des bâtiments.

Dans le cadre de l’appel à projet lancé par le Plan de Transition Numérique dans le Bâtiment (PTNB), le Cerema et le bureau d’études BIM in Motion se sont associés et ont été retenus pour rédiger une convention BIM type. L’objectif est de mettre à disposition des professionnels du bâtiment, un document pratique et concret pour faciliter le définition et la prise en main des processus liés au BIM.

Philippe Perreau et Constance Quaglino d’Atelier Nomades Architectures, ont présenté l’intérêt de la maquette numérique BIM pour optimiser la gestion du patrimoine immobilier. Dans le contexte d’aujourd’hui avec les contraintes de plus en plus fortes qui s’exercent sur le patrimoine, liées à la transition énergétique et aux enjeux réglementaires, les maîtres d’ouvrage publics ou privés et les gestionnaires sont amenés à optimiser l’ensemble du processus de gestion de leur patrimoine afin de gagner en compétitivité, en productivité et en dépense.

La phase exploitation/maintenance d’un ouvrage dure en moyenne dix fois plus longtemps que la phase conception/construction, c’est pourquoi cette phase est essentielle dans la maquette numérique BIM qui contient un référentiel dynamique de données patrimoniales. Une stratégie BIM nécessite un audit spécifique pour recueillir les besoins, analyser l’organisation et faire un inventaire des outils numériques, ce qui va conduire à la définition d’une stratégie puis à des choix d’investissement. Ainsi une stratégie BIM peut être mise en place également par les petites collectivités sans investissement important.

L’Atelier Nomades Architectures a proposé deux retours d’expérience qui mettent en œuvre des pratiques du BIM Exploitation selon les niveaux de maturités des maîtrises d’ouvrage.

• Projet BIM Relevé du Lycée Michelet de la Région des Pays de la Loire à Nantes de la réalisation d’un cahier des charges BIM à la formalisation d’une maquette numérique BIM pour l’intégration dans un outil de gestion technique et patrimonial.
• Projet BIM Stratégique du Crédit Agricole Centre France à Clermont-Ferrand de la réalisation d’un audit BIM à la définition d’une stratégie BIM Exploitation.

Didier Balaguer, président et fondateur de DatBIM, éditeur et diffuseur de contenus BIM, membre dès sa création en 2012 de la commission de normalisation Afnor PPBIM (Propriétés produits pour le BIM), a expliqué l'activité de sa société. DatBIM a participé à la rédaction de la norme XP 07-150 (12/2014) en développant le modèle conceptuel de données d’un dictionnaire normalisé. DatBIM est à l’origine de la création du groupe d’experts GE2 "format d’échange" en septembre 2015 puis du groupe de travail "format d’échange catalogues-bibliothèques-logiciels métier" en février 2016, en y apportant ses travaux préalables sur le format Open dthX.

Ces travaux sont maintenant portés au niveau européen au travers du CEN TC 442/WG2/TG 3 avec pour objectif l’enrichissement dans un horizon de 1 à 2 ans du format IFC ISO 16739. Datbim accompagne la région Auvergne – Rhône – Alpes sur la construction d’un référentiel BIM. Gilles Bereta, directeur de projet et référent BIM à la région a présenté l’intérêt de s’appuyer sur un référentiel unique pour un patrimoine de 308 lycées représentant plus de 4000 bâtiments et d’élaborer une charte pour préciser les besoins.

L’état de la recherche sur le BIM et l’exploitation des données a été présenté par Richard Cantin, enseignant-chercheur à l’ENTPE et par Delphine Menguy, directrice du service patrimoine du Pays Voironnais (32 agglomérations, 95.000 habitants). La question que se pose le pays voironnais est : est-ce que le BIM peut être une aide pour exploiter et optimiser un parc important (116 000m² à exploiter et une équipe restreinte de 4 personnes) ?

Le centre technique du Pays voironnais, construction sous le référentiel HQE de 2007 représentant 6400 m² mais consommant plus que les autres bâtiments a été choisi comme cas d’étude avec d’autres dans le cadre d’un projet de recherche, avec une approche interdisciplinaire et multicritère en phase de Gestion, Exploitation, et Maintenance (GEM) des bâtiments. Parmi ces cas d’étude, la problématique de recherche de l’intégration du BIM pour optimiser l’exploitation d’un centre technique intercommunal est analysée. Trois points de cette problématique sont abordés :

• Ecart entre les besoins GEM réels et les fonctions numériques ;
• Traçabilité, suivi et retour de satisfaction des opérations GEM ;
• Ecart entre les compétences actuelles et la performance atteinte.

Impulser des dynamiques avec les occupants

La dernière partie de la journée a porté sur l’implication des habitants.

Ludovic Gicquel, fondateur de Vie to B, qui accompagne les gestionnaires et usagers pour mieux utiliser les bâtiments, a suscité des échanges entre participants et expliqué comment les sciences sociales nous éclairent sur les enjeux des démarches de sobriété, et que ces outils doivent être utilisés dans une posture d'accompagnement.

Pour susciter l'implication des collaborateurs, il est conseillé de ne pas se restreindre aux éco-gestes, mais plus largement sur les enjeux d'usages. Il s'agit en outre de soigner le double flux relationnel dans les bâtiments, de veiller à la transparence et l'exemplarité de la direction sur la démarche, et de travailler collectivement sur sa pérennité.

Thibaut Oustry, Responsable d’activités à  l’ALEC Métropole de Lyon (Agence Locale de l’Energie et du Climat), a présenté la démarche des Bureaux à Energie Positive, ou comment accompagner les salariés de bureaux sur le champ de la sobriété énergétique ? La démarche de sobriété énergétique Bureaux à Énergie Positive® est une expérimentation imaginée par l’ALEC Lyon.

Elle consiste à accompagner une équipe de salariés qui agit concrètement pour les économies d’énergie au bureau par la réalisation d’éco-gestes, et\ou traitement de situations d'inconforts, et\ou mise en place d'actions techniques. En parallèle, quelques préconisations sans travaux, en lien avec les attentes des salariés et les services d’exploitation/maintenance sont proposées. Thibaut Oustry a présenté les premiers retours d'expériences de cette expérimentation après avoir accompagné une dizaine de collectivités et d'entreprises, abordant les méthodes, les outils développés, les résultats obtenus.

Marine Ninet, chargée de projet Qualité d’usage au Cerema, a présenté le concours Usage et Bâtiment Efficace 2020 au nom de l’IFPEB (Institution Français pour la performance du bâtiment) impliqué ce même jour dans le lancement du concours à Nantes. Le concours Cube2020, qui se déploie sur toute la France, consiste à réaliser des économies par des actions à faibles investissements (implication des occupants, optimisation des systèmes…) pendant une durée de 1 an.

Le Cerema avait inscrit 2 de ses sites au concours en 2017 : ils ont ainsi pu réaliser respectivement 23.5 % et  19.9 % d’économie d'énergie. Un kit candidat est disponible pour accompagner les participants et des temps d’échanges seront organisés localement. Le prolongement au-delà de la durée du concours est bien sûr fortement encouragé par la dynamique mise en place qui va bien au-delà des gains énergétiques. La quatrième édition du concours se déroulera du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019.

Le club Lyonnais "Interville du climat" sera lancé prochainement pour échanger entre participants aux concours Cube 2020, sur la base d’échanges trimestriels.