Sites d'activité économique et immobilier d'entreprise: enseignements de l'enquête Cerema - AdCF

Au total, 234 intercommunalités ont répondu à cette enquête nationale, qui permet de tirer plusieurs enseignements sur leur niveau d’engagement en matière de planification, de programmation, d’aménagement et d’animation de ces sites d’activité. 

La publication est divisée en 4 parties:

La connaissance des zones d'activité économique

Il n’existe pas, à ce jour, de définition législative ou réglementaire de la "zone d’activité économique", mais il fallait toutefois dresser l'état des lieux du patrimoine transféré aux intercommunalités. Pour faciliter l’identification des zones d’activité à transférer, l’AdCF avait recommandé, dans une note méthodologique de janvier 2016, la méthode du faisceau d’indices, à partir de cinq critères :

1. La vocation économique de la zone d’activité est mentionnée dans un document d’urbanisme. Elle est donc identifiable grâce à un périmètre précis dans le zonage du plan local d’urbanisme.
2. Elle présente une certaine superficie et une cohérence d’ensemble.
3. Elle regroupe habituellement plusieurs établissements/entreprises.
4. Elle est dans la plupart des cas le fruit d’une opération d’aménagement (procédure de zone d’aménagement concerté ou de lotissement).
5. Elle traduit une volonté publique actuelle et future d’un développement économique coordonné. L’aménagement du site d’activité par la puissance publique se traduit par des dépenses d’investissement et/ou en fonctionnement, retracées à un moment donné dans le budget de la collectivité.

Dans la pratique, les communautés ont validé cette méthode du "faisceau d’indices" en reprenant ces critères de manière cumulative.

Cette partie sur la connaissance des zones d'activité économique porte sur:

• L'emploi,
• Le dimensionnement de l'offre foncière économique,
• Le cas des ports et aéroports,
• Une approche consolidée de la dépense locale sur les zones d'activité économique,
• Le retour sur investissement.

La prise en compte des zones d'activité dans les démarches de planification spatiale

Aujourd’hui, le foncier économique non agricole (établissements, emprises des zones commerciales et entrepôts) couvre 30 % des surfaces artificialisées, selon les estimations produites sur la base de l’enquête Teruti-Lucas sur l’occupation et l’utilisation du territoire. Leur augmentation en termes de surfaces imperméabilisées a été, entre 2006 et 2014, plus rapide que celle des usages résidentiels.

Depuis les lois SRU, Grenelle et ALUR, les collectivités en charge de la planification spatiale sont aujourd’hui contraintes de limiter l’artificialisation des sols. Les zones d’activité et leurs infrastructures associées ont de forts impacts dans ce domaine et constituent en soi un objet majeur d’intervention.

Cette partie porte sur:

• Les arbitrages du ScOT sur les localisations des sites d'activité,
• Les arbitrages fonciers du PLU intercommunal par rapport aux zones d'activité.

Les enjeux de redynamisation et de requalification des zones d'activité

La France est marquée par un nombre élevé de zones d’activité vieillissantes, de conception démodée et peu attractive, souvent éloignées des cœurs urbains et mal desservies en équipements et services collectifs.

Les nouvelles attentes des entreprises et des salariés, la transformation accélérée du travail et la recherche de lieux collaboratifs et conviviaux vont imposer de nouveaux standards, une plus forte mixité fonctionnelle.

Cette partie propose une analyse des réponses à l'enquête portant sur la connaissance des enjeux par les responsables des intercommunalités et sur l'appropriation de ceux-ci par les élus et les cadres dirigeants des services des intercommunalités.

Si 36 % des communautés et métropoles ont inscrit l'enjeu de requalification dans le plan de mandat de leur collectivité, celui-ci reste encore mal connu des responsables.

L'inscription d'une zone d'activité dans une stratégie économique et immobilière globale

L’inscription des sites d’activité dans une stratégie économique globale nécessite de travailler autour de quatre dimensions complémentaires : 

• l’élargissement et la diversification de l’offre économique pour mieux s’adapter aux besoins (ateliers relais, pépinières d’entreprises, villages d’artisans, immobilier de bureaux, espaces de coworking, relais d’entreprises et autres tiers lieux d’activité) ; 
• la définition d’une approche transversale dans laquelle les fonctionnalités des sites d’activité sont connectées aux autres politiques publiques (organisation de la mobilité, logement et habitat, petite enfance, culture, loisirs, éducation, offre de soin…) ;
• l’implication directe des entreprises, qui doivent trouver un intérêt à s’engager dans un dialogue opérationnel avec la collectivité et dans des coopérations in situ avec d’autres (avec des collectifs d’établissements ou non…) ; 
• la mise en œuvre d’une approche dynamique par laquelle la puissance publique doit pouvoir faire preuve d’agilité et de souplesse pour ajuster son offre dans un contexte d’accélération des cycles économiques et de réorganisation des chaînes de valeur.

Cette quatrième partie aborde plus précisément les outils traditionnels d'intervention foncière, ceux qui associent les acteurs privés, et les équipements et services supports jugés nécessaires.