La Bretagne est un territoire attractif et dynamique où les opérations de renouvellement sont indispensables à la production de nouveaux logements.
Identifier les conditions de l'équilibre financier
Depuis 2022, le Cerema réalise pour la DREAL de Bretagne l’analyse et un suivi de plusieurs opérations de renouvellement urbain sur d’anciennes friches (hors programme national de rénovation urbaine) au travers d’entretiens avec les porteurs de projets, afin de compléter les connaissances des agents des services de l’Etat sur les déterminants de l’équilibre financier des opérations. Il s’agit principalement d’opérations de déconstruction – reconstruction comportant des logements, menées sur différents types de territoires et bénéficiaires du fonds friches. Les projets étudiés sont présentés à travers des fiches de décryptage, et seront suivis durant leur mise en œuvre jusqu’à l’achèvement.
Il ressort déjà que les dépenses liées à ces opérations complexes sont constituées de coûts visibles simples à estimer, de coûts prévisibles à ne pas sous-estimer et de coûts imprévisibles qu’il est impératif de circonscrire dès que possible dans les projets. L’équilibre financier dans les territoires non tendus reste cependant difficile à atteindre.
Plusieurs enseignements déjà dégagés à ce stade peuvent être partagés :
- Chaque projet est unique, si bien que l’approche financière, qui dépend de nombreux paramètres, ne peut se faire qu’au cas par cas.
- Les projets de renouvellement urbain ont tout intérêt à s’inscrire dans une stratégie foncière plus large du territoire.
- Les incertitudes en termes d’équilibre financier doivent être interrogées dès la conception du projet pour être réduire le plus possible : le choix du site, sa localisation, son usage passé, sa destination, la programmation de l’opération, sa complémentarité ou sa concomitance avec d’autres projets sur la commune, la gouvernance à mettre en place, les compétences à réunir sont autant de paramètres à peser dès le lancement pour garantir la faisabilité d’un projet.
Concernant les leviers de la viabilité financière des opérations :
Retours d’expériences de collectivités sur leurs opérations
Dans le cadre de l’initiative Les territoires innovent, la Région Bretagne, l’Établissement public foncier de Bretagne (EPF), la Banque des territoires et la préfecture organisent des rencontres à destination des collectivités, pour partager des retours d’expériences et les connaissances autour des questions de redynamisation des centres-villes et centres-bourgs et de préservation de la ressource foncière.
Parmi ces rendez-vous, le Cerema a co-animé trois webinaires sur les opérations de renouvellement urbain et l’évaluation de l’équilibre financier des opérations. En effet, l’approche financière des projets de logements en renouvellement urbain sur friche n’est pas standardisable. L’équilibre financier permettant de mener à bien ces projets est crucial, mais comprend des incertitudes qu’il est nécessaire de réduire au strict minimum dès la conception du projet, puis au fil de sa réalisation. De nombreux projets sont abandonnées faute de viabilité financière, entraînant des coûts pour les collectivités : ces projets doivent faire l’objet d’une analyse économique.
C’est pourquoi, les enseignements que l’on peut tirer de projets réalisés sont précieux pour ceux qui se lancent dans de nouvelles opérations. Ainsi, le choix du site, sa localisation, son usage passé, sa destination, la programmation de l’opération, sa complémentarité ou sa concomitance avec d’autres projets sur la commune, la gouvernance à mettre en place, les compétences à réunir sont autant de paramètres à peser dès le lancement pour garantir la faisabilité d’un projet.
Un cycle de 4 webinaires courts, dont trois sont disponibles en ligne :
- mardi 6 février 2024 de 9h à 10h : le projet "Réhabilitation du site de l’ancienne forge" à Yvignac-la-Tour, avec Jean-Luc BOISSEL, maire d’Yvignac-la-Tour, et Juliette MAITRE du Cerema.
- mardi 12 mars 2024 de 9h à 10h : le projet "L’écoquartier du Verger" à Quessoy, avec Jean-Luc GOUYETTE, maire de Quessoy, et Juliette MAITRE du Cerema.
- mardi 26 mars 2024 de 9h à 10h : le projet "Ancienne école" à Pont-Croix, avec Vincent SICOT, adjoint du directeur technique de Finistère Habitat, et Juliette MAITRE du Cerema.
Le projet "Le parc des découvertes - Friche Seifel" à Saint-Malo, a également été présenté en février.
>> Animations régionales Bretagne
Yvignac-la-Tour :
Quessoy :
Pont-Croix :
Poursuite
Le travail se poursuit en 2024 avec la DREAL Bretagne pour suivre les projets et pour en ajouter de nouveaux. De nouveaux webinaires de décryptage sont prévus en 2025.
En parallèle, le Cerema réalise un travail similaire sur des projets en Pays de la Loire. Ces travaux seront notamment restitués lors du prochain réseau ligérien des acteurs de l’aménagement avant une diffusion en ligne.