Le bonus de constructibilité : actualité réglementaire

1 | Dérogation aux règles de hauteur définies dans un PLU

La recherche de l’exemplarité environnementale peut impliquer une augmentation de l’épaisseur de certains éléments du bâtiment (par exemple les planchers). Ceci augmente la hauteur des étages et peut poser des difficultés dans le cas de PLU qui contraignent les hauteurs autorisées.

La loi du 22 août 2021 (climat et résilience), en créant un nouvel article au code de l’urbanisme (L152-5-2) donne la possibilité aux instances statuant sur les demandes de permis de construire d’autoriser les constructions faisant preuve d'exemplarité environnementale à déroger à ces règles des PLU relatives à la hauteur, afin d'éviter d’en pénaliser le nombre d'étages par rapport à un autre type de construction.

Le décret du 8 mars 2023 vient préciser les conditions d’application de cet article L 152-5-2 :

• en limitant le dépassement à 25 centimètres par niveau (étage)
• en limitant à 2,5 mètres la hauteur supplémentaire autorisée par rapport à celle fixée par le règlement du PLU. 
• en interdisant d’ajouter un étage supplémentaire par rapport à un autre mode constructif.

Quelles sont les modalités et performances requises pour bénéficier de cette dérogation de hauteur ?

Il faut démontrer que cette augmentation de hauteur est la conséquence du choix d'un mode de construction faisant preuve d'exemplarité environnementale. Cette dernière est définie comme l’anticipation des seuils Ic construction max de la RE 2020 avec 3 ans d’avance :

Une demande de dérogation doit être jointe, par le maître d’ouvrage, à la demande de permis de construire. Elle intègre un document attestant qu'il a pris en compte ou fait prendre en compte par le maître d'œuvre, lorsque ce dernier est chargé d'une mission de conception de l'opération, les critères de performance environnementale requis (article R. 171-3 du Code de l’Urbanisme).

2 | Le bonus de constructibilité 

Les plans locaux d’urbanisme (PLU) peuvent imposer des règles concernant l'aspect extérieur des constructions neuves, rénovées ou réhabilitées et leurs dimensions, afin de contribuer à la qualité paysagère des villes (article L 151-18 du code de l’urbanisme). Ces contraintes sur les dimensions peuvent s’appliquer aussi bien sur des hauteurs minimales que maximales.

Depuis 2016, le "bonus de constructibilité", soit l’autorisation de dépassement de ces règles relatives au gabarit, déjà présent au code de l’urbanisme a été élargi pour les constructions faisant preuve d’exemplarité énergétique ou environnementale (3° de l’article L 151-28). Il s'agit de la possibilité d’obtenir un maximum de 30 % de surface supplémentaire pour une construction neuve.

Cependant, ce bonus ne peut être délivré que dans les communes ayant inscrit une clause spécifique "bonus de constructibilité" dans leur PLU. Pour bénéficier du dépassement des règles de constructibilité, les bâtiments doivent faire preuve d'exemplarité énergétique (R. 171-2 du CCH), ou d'exemplarité environnementale (R. 171-3) ou être considérées comme à énergie positive (R. 171-4).

3 | Mise à jour des critères d’exemplarité énergétique et environnementales et d’énergie positive

L’entrée en vigueur de la RE2020 depuis le 1er janvier 2022 pour le logement et le 1er juillet 2022 pour les bureaux et l’enseignement primaire et secondaire nécessitait de revoir les critères d’exemplarité à l’aune des exigences de performance énergétique et carbone de la nouvelle réglementation. L’arrêté du 8 mars précise les résultats minimaux attendus pour justifier des critères de performance énergétique ou environnementale.

Nouveaux seuils d’exemplarité environnementale :

Une construction fait preuve d'exemplarité environnementale si elle anticipe de 3 ans les résultats minimaux en termes d'impact sur le changement climatique liés aux composants du bâtiment et évalué sur l'ensemble du cycle de vie du bâtiment prévus par la RE 2020 (Ic constrution max) :

Le mode de preuve est une simple attestation du maître d’ouvrage ou de son maître d’oeuvre (lorsque ce dernier est chargé d'une mission de conception de l'opération)

Nouveaux seuils d’exemplarité énergétique :

La construction fait preuve d'exemplarité énergétique si elle atteint des résultats minimaux, en termes de besoin en énergie (Bbio), consommation en énergie primaire (Cep), consommation en énergie primaire non renouvelable (Cep,nr) et impact sur le changement climatique de la consommation en énergie primaire (Ic énergie) :

Le mode de preuve est une simple attestation du maître d’ouvrage ou de son maître d’oeuvre (lorsque ce dernier est chargé d'une mission de conception de l'opération)

Cas des bâtiments à énergie positive (pas de changement du seuil)

La construction est réputée à énergie positive, si elle atteint le niveau Energie 3 du référentiel E+C-. *

Pour justifier de la qualification de construction à énergie positive, la construction doit faire l'objet d'une certification prouvant qu’elle atteint le niveau Energie 3 du référentiel E+C-.