La matinée a été introduite par Antoine Lebel, directeur du Cerema Hauts-de-France qui s’est fait l’écho de l’importance de la problématique du foncier économique en région, suite à l’organisation récente du Comité d’Orientation Régional du Cerema Hauts de France, qui a permis à de nombreux acteurs régionaux et notamment des élus représentants de collectivités adhérentes de découvrir la diversité des accompagnements proposés, de témoigner de leurs collaborations avec le Cerema et d’exprimer leurs attentes vis-à-vis de nos équipes.
Il a également insisté sur les différents outils proposés par le Cerema sur le foncier économique et qui seront détaillés ci-dessous, en inscrivant l’expertise thématique dans un cadre d’animation territoriale intégrée qui s’appuie notamment sur :
- Un programme d’évènements régionaux en cours de consolidation et qui sera prochainement publié
- L’outil collaboratif expertises-territoires qui propose de nombreuses communautés professionnelles
Enfin, il a rappelé l’importance de la connaissance mutuelle, de la complémentarité des approches entre partenaires, de manière à tirer le meilleur parti des expertises et expériences de chacun en vue de construire ensemble des réponses renouvelées aux enjeux régionaux, sur le foncier économique et plus largement.
Le portail France foncier + promouvoir le foncier économique disponible
Frédéric Lasseron, responsable de l’activité "Connaissance et mobilisation du foncier" au Cerema a présenté le portail France Foncier +, dont une première version a été publiée en 2024. Il a insisté sur la construction du projet depuis la lettre de mission adressée mi-2023 au Cerema et à la Banque des Territoires par les ministères de la transition écologique et de l’industrie, et leur donnant le mandat de mettre en place un portail visant à articuler les besoins de développement économique des territoires (notamment réindustrialisation) et de baisse de l’artificialisation des sols.
4 ambitions étaient associées à cette mission : recenser l’offre, structurer la connaissance, favoriser un recensement homogène et mettre en place une plateforme collaborative.
L’accent a été mis sur le process collaboratif mis en place au service de ce projet, avec l’association de nombreux partenaires nationaux mais aussi des régions, acteurs naturellement centraux du développement économique dans les territoires.
En septembre 2024, un peu plus de 6 000 hectares de foncier sont disponibles pour l’implantation d’entreprises qui étaient recensés sur la première version du portail.
La version 2 du portail qui sera publiée en 2025 sera enrichie à partir notamment de retours utilisateurs et comprendra des ressources qui sont d’ores et déjà en cours de capitalisation à partir de la communauté dédiée à la connaissance du foncier économique sur expertises-territoires, ouverte à l’ensemble des acteurs notamment les collectivités locales.
Une ressource nationale nouvelle : la base FUSAC (fonciers à usage d’activité)
La seconde actualité marquante côté Cerema sur le sujet du foncier économique est la publication dans les prochaines semaines d’une nouvelle base de données nationale dédiée à l’identification et la caractérisation de fonciers à usages d’activité. Baptisée FUSAC et présentée par André Horanimana qui en a coordonné la réalisation, cette source réalisée en partenariat avec la DGALN poursuit un double objectif :
Outiller les acteurs dans l’élaboration et/ou la mise à jour des inventaires de zones d’activités économiques
- Apporter des éléments de connaissance territorialisée des fonciers économiques à l’échelle nationale
Cette donnée nouvelle, qui s’efforce de respecter autant que possible le standard CNIG 2023 des sites économiques, ne se substitue évidemment pas aux inventaires locaux.
Ayant vocation à couvrir autant que possible les zones d’activités économiques, la base FUSAC est volontairement beaucoup plus large puisqu’elle recense également des sites isolés et des sites dans le tissu urbain, en mixité avec d’autres usages notamment résidentiels. Elle propose une exploitation de plusieurs sources de données (Géoportail de l’Urbanisme, base Empcom, fichiers fonciers, Open Street Map, BD TOPO…) de manière à construire des contours de sites économiques (au sens du standard), pour ensuite venir délimiter au sein de ces sites les terrains-économiques et les établissements.
Si la base, qui couvre le périmètre national, est produite intégralement à partir de données disponibles à cette échelle, son process a néanmoins inclus une importante phase de test auprès d’utilisateurs (notamment des régions ou EPCI qui disposaient déjà d’un inventaire consolidé) et d’adaptations à partir de leurs retours. Ainsi, un atelier du LIFTI a été consacré à cette nouvelle donnée au premier semestre 2024. Face à des réactions à la fois positives sur l’intérêt d’une donnée nationale au standard mais suggérant également un certain nombre d’améliorations et de corrections à apporter, une nouvelle version largement remaniée est en cours de consolidation et sera publiée d’ici la fin de l’année en Open Data. Cette diffusion sera accompagnée d’une documentation complète sur le site Datafoncier, comprenant fiche descriptive, guide de prise en main et dictionnaire des variables.
Hélas, la donnée ne permet pas d’apprécier la vacance d’activité faute de donnée disponible à l’échelle nationale sur ce sujet. Seule une première approche des disponibilités foncières via l’identification de terrains économiques non encore bâtis est possible. De plus, issue d’un process automatisé à l’échelle nationale, FUSAC demande à être affinée par les acteurs locaux à partir de ressources territoriales complémentaires.
Cette donnée sera mise à jour annuellement et des évolutions seront apportées aux prochains millésimes sur la base notamment des retours utilisateurs que le Cerema pourra capitaliser. Elle a également vocation à être intégrée dans l’outil Urbansimul développé par le Cerema (cf. infra). La question de l’alimentation de la base par les acteurs locaux eux-mêmes à partir de leurs contours validés fait partie des perspectives, tout comme l’enrichissement de la donnée par exemple sur le repérage des surfaces dédiées au stationnement.
construire des observatoires partenariaux du foncier économique à partir d’urbansimul
Urbansimul est un outil d’aide à la définition des stratégies foncières déployé depuis 2022 à l’échelle nationale et qui connaît des évolutions régulières pour s’adapter aux attentes des utilisateurs et enrichir ses usages potentiels. Dernier intervenant de la matinée côté Cerema, Jérôme Guillaume a présenté en tant que référent Urbansimul de la direction Hauts-de-France les fonctionnalités collaboratives qui permettent désormais aux acteurs qui en font la demande au Cerema de disposer d’une version enrichie de l’outil sur leur territoire.
En effet, en plus de l’ensemble des contenus disponibles sur l’outil national, et via la création d’un cercle collaboratif pouvant associer différents partenaires du territoire, il est possible d’importer dans l’outil des données locales, éditables par les acteurs locaux eux-mêmes (ajout de périmètres, modifications des caractéristiques, suppression ou redécoupage…) En gérant les droits de chaque utilisateur, nos partenaires peuvent ainsi disposer d’un véritable observatoire partagé comprenant potentiellement plusieurs modules, dont un est spécifiquement dédié au foncier économique et qui peut se construire à partir de donnes locales d’inventaires ou encore de fichiers fiscaux comme Loccomvac, susceptible d’aider au repérage de la vacance d’activité.
Pour aller plus loin, nous vous invitons à rejoindre la communauté d’utilisateurs d’Urbansimul sur Expertises-territoires où vous trouverez de nombreuses ressources dont le replay d’un webinaire national US & you de mai 2024 dédié aux inventaires de ZAE.
Connaissance et promotion de foncier économique dans les hauts-de France
Point sur la démarche partenariale portée par l’État et la Région
A la suite de ces présentations sur l’actualité côté Cerema au croisement de démarches nationales et d’accompagnements locaux, Cédric Ansard, Responsable du Service Information Géographique et Appui à la Connaissance à la Région Hauts-de-France, est intervenu au titre de la plateforme partenariale de données Géo2france.
Cette démarche s’est appuyée sur la plateforme partenariale de données Géo2France, qui propose outre la mise à disposition de données de référence mutualisées des ressources, des outils de collecte et de valorisation de la donnée, une gestion fine des droits d’accès aux contenus et des fonctionnalités collaboratives avancées.
A partir d’un premier socle régional construit à partir de données nationales et régionales, une phase de consolidation par les EPCI est organisée en vue de valider des contenus. Cédric Ansard a insisté notamment sur le fait que les EPCI demeuraient libres de décider quels contenus devaient alimenter ou non les outils de promotion régionale (via Nord France Invest) et nationale (via France Foncier +). Les outils mis en place permettent cette différentiation.
L’accent a aussi été mis sur l’importance capitale pour tous les acteurs de se conformer au standard de données CNIG, pour que la mutualisation régionale, et nationale des données soit possible.
Un socle régional fin, respectant ce standard a été mis en place fin 2023. Il a permis de pré-identifier 1747 sites représentant 76 833 ha. La consolidation partenariale est en œuvre sur ce socle partagé. Elle est accompagnée par une équipe d’animation qui échange avec les EPCI, notamment à l’aide de l’espace collaboratif de la plateforme Géo2France (espace de discussion, ressources, replay des webinaires…).
Les EPCI ou leurs opérateurs (Agence d’urbanisme ou de développement) peuvent, au choix, soit éditer directement la donnée en ligne, soit se faire transmettre la donnée socle et retourner la donnée validée.
A ce jour, les corrections apportées par les différents acteurs locaux se poursuivent. Celles apportées par plus de 40 EPCI ont permis de porter à 1907 le nombre de sites identifiés pour une superficie cumulée de 75 721 hectares.
Parmi les nombreuses perspectives évoquées, on peut mentionner la délicate question de la mise à jour des informations. Sur ce sujet, il est prévu de développer la capacité à pouvoir se connecter directement sur les applications des acteurs locaux volontaires et respectant le standard. Ainsi, en mettant à jour les informations dans leur SIG local, ces EPCI verront automatiquement leurs informations à jour sur les sites régionaux et nationaux.
Par ailleurs, une expérimentation visant à faciliter la détection des changements via un traitement par intelligence artificielle d’images satellites a été menée et présentée aux GéoDataDays le 20 septembre 2024. L’ajout d’informations relatives aux bâtiments situés dans les ZAE, en mobilisant le Référentiel National des Bâtiments (RNB) est également une piste à explorer.
Retour sur l’Inventaire des ZAE du Grand Amiénois
Coordonner et donner du sens à la démarche
Poursuivant le partage d’expériences à une échelle plus fine, le directeur de l’Agence d’Urbanisme du Grand Amiénois (ADUGA) est venu témoigner de la manière dont l’inventaire de ZAE a été mené sur ce vaste espace composé d’une agglomération et de sept communautés de communes couvrant l’aire d’attraction d’Amiens, soit 466 communes et près de 382 000 habitants, pour une superficie de 3 620km².
Insistant en préambule sur l’intérêt de ces démarches d’inventaires dans un contexte de surconsommation foncière et de raréfaction du foncier disponible, il a rappelé le contexte réglementaire introduit par la loi Climat Résilience, en mettant l’accent sur les indicateurs demandés :
- Un état parcellaire des unités foncières composant la zone d'activité économique, comportant la surface de chaque unité foncière et l'identification du propriétaire ;
- L'identification des occupants de la zone d'activité économique ;
- Le taux de vacance de la zone d'activité économique
Il a également rappelé la nécessité d’une phase de consultation des propriétaires et occupants des zones d'activité économique pendant une période de trente jours, consultation dont les modalités concrètes d’organisation ne sont pas précisées dans le cadre réglementaire et qui a suscité de nombreuses réflexions. En effet, la question de la consultation des propriétaires et occupants d’espaces non économiques (par exemple résidentiels) au sein des zones a été posée.
De même, la problématique du traitement des données relatives aux propriétaires fonciers a été délicate, dans la mesure où celles-ci relèvent du RGPD.
La démarche de l’agence a néanmoins été facilitée par un contexte local : en effet, l’obligation d’inventaire est intervenue au moment même où le territoire s’apprêtait à engager une démarche de mise à jour d’un premier atlas des zones d’activités. Ainsi, même si les délais imposés par la loi étaient très courts, le territoire a pu être très réactif. La démarche s’est construite à partir d’une première production d’un référentiel par l’agence, transmis aux EPCI pour retours, et consolidation d’une version améliorée par l’agence in fine. Certains indicateurs notamment relatifs à l’occupation et la vacance ont nécessité des investigations in situ.
En 2022, 53 zones ont été recensées après validation par chaque conseil communautaire, représentant 3 628 ha, 2 274 établissements et près de 60 000 emplois. La valorisation inclut publications, cartographie dynamique en ligne et organisation d’ateliers de prise en main de la donnée. Les données sur les sites et terrains ont été transmise à l’État et la Région via la plateforme Géo2France dans le cadre de la démarche de mutualisation présentée précédemment par la Région.
Empreinte spatiale de la LOGISTIQUE
Partage de réflexions méthodologiques
Enfin, en guise de pas de côté final et d’ouverture sur un sujet connexe aux inventaires de zones d’activités, Alexis Marcot a accepté notre invitation à venir partager les travaux exploratoires en cours de l’Agence d’Urbanisme de Lille Métropole (ADULM) sur l’identification du foncier à usage logistique. Ces travaux s’inscrivent dans un contexte local marqué par la connaissance de l’économie métropolitaine dans le cadre notamment des inventaires de ZAE mais aussi dans le cadre des impacts du canal Seine Nord Europe et de l’axe Seine Escaut, des objectifs de sobriété foncière et du projet de révision du SCoT, qui devra lors de sa prochaine révision générale inclure un DAACL (Document Aménagement Artisanal Commercial et Logistique).
L'intervention a débuté par une présentation du cadre complexe d’appréhension de ce qu’on appelle communément la logistique, au croisement de problématiques économiques, foncières, de mobilité, incluant des fonctions variées et souvent imbriquées (transport, stockage, préparation, livraison…) et mobilisant des acteurs publics mais surtout privés qui sont les décideurs de leurs chaînes logistiques. Cette complexité amène l’Agence à tenter de caractériser ce qu’elle appelle « l’empreinte spatiale de la logistique » sur le territoire du SCoT de Lille Métropole, en parallèle d’un chantier visant à mieux comprendre et caractériser les écosystèmes logistiques et leurs acteurs.
Un premier défi est donc de définir ce qu’on souhaite inclure dans le périmètre de travail et ce qu’on met de côté, sans nier les difficultés de délimitation et la pertinence des différentes approches, mais avec un souci d’avancer de manière opérationnelle sur un premier repérage. En ce sens, le choix a été fait de se concentrer dans un premier temps sur les prestataires logistiques hors chargeurs.
L’étape suivante se heurte à deux autres obstacles :
Le benchmark des différentes travaux réalisés sur le sujet montre, comme souvent sur des sujets exploratoires, une pluralité de méthodes, qui ont en commun de mobiliser à la fois les données SIRENE et les fichiers fonciers, et de comprendre une étape importante de rattrapage manuel par photo-interprétation ou relevés terrain ainsi que des échanges nourris avec les acteurs locaux.
S’inspirant de ces travaux, l’ADULM a mené une première expérimentation sur une zone à forte vocation logistique de la métropole, la zone dite de la Houssoye située le long de l’autoroute A25 reliant Lille à Dunkerque. Le traitement des données statistiques sur cette zone a été confronté à un repérage précis sur le terrain, ce qui permet de conclure à une fiabilité des données de l’ordre de 80% sur l’évaluation du nombre d’unités foncières et de 95% sur les surfaces. Ces résultats qui paraissent encourageants, doivent cependant être nuancés par le fait que l’écart agrégé ne rend pas compte de sites comptabilisés ou non comptabilisés dans l’approche statistique et dont le solde se compense partiellement en le confrontant à la réalité du terrain. En outre, il serait nécessaire de tester cette méthode sur d’autres zones, en particulier avec une vocation logistique moins marquée pour voir si les résultats obtenus demeurent similaires ou non.
D’autres pistes de consolidation de la méthode sont également identifiées et seront déclinées prochainement, comme le partage d’information avec les acteurs logistiques, les distributeurs et investisseurs de foncier logistique et la mobilisation d’autres données (registres des transporteurs et commissionnaires par exemple).
une conférence qui appelle de nombreux prolongements
Chaque présentation a été suivie d’un temps d’échanges. Nous en retenons notamment les enseignements suivants.
D’abord, si les différentes démarches engagées, aux différentes échelles et parfois avec des objectifs communs et des méthodologiques proches peuvent donner une impression de confusion, voire de concurrence, il faut noter que cela fait suite à une situation où, sur de nombreux territoires, le constat était plutôt celui d’un déficit d’observation (avec des acteurs à l’inverse très avancés, EPCI ou régions comme celle des Hauts-de-France), sur un sujet pourtant majeur. Certains témoignages ont ainsi rappelé que la vision du développement économique local était parfois d’ouvrir des zones d’activités et, une fois celles-ci commercialisées et occupées, d’en ouvrir d’autres, sans s’interroger ni sur l’optimisation des zones existantes, ni sur leur devenir dans le temps.
De plus, rappelons que la région a consommé 62 000 ha pour de l’activité économique entre 2011 et 2023 alors que le nombre d’emplois n’a progressé que de 0,5% entre 2010 et 2021 selon le recensement de l’INSEE, soit à peine plus de 10 000 emplois supplémentaires… Les lieux du développement économique local sont ainsi loin de se réduire aux zones d’activités et le dynamisme économique d’un territoire ne se réduit pas à sa capacité d’accueil de nouvelles activités sur des fonciers en extension du tissu urbain.
La mise à disposition de ressources nouvelles sur ce sujet de l’observation du foncier économique est donc une bonne nouvelle et les obligations d’inventaires induits par la Loi Climat Résilience constituent un point d’appui précieux pour des approches plus intégrées du développement économique.
Il faut donc insister sur la complémentarité des données, outils et méthodes déployées, même s’il est vrai qu’un effort reste à faire en matière de mise en cohérence et en lisibilité de ces ressources, de documentation et de pédagogie pour faciliter leur appropriation par les acteurs locaux.
Il reste par ailleurs beaucoup à faire en matière de données. Ont notamment été évoquées les difficultés d’utilisation de la base SIRENE en matière de tri à opérer dans les établissements, de géolocalisation et de précision sur les effectifs salariés associés, l’absence de données d’emploi localisées finement et accessibles à l’ensemble des acteurs publics, ou encore les biais associés aux bases fiscales notamment pour les activités relevant de la méthode comptable de calcul de la taxe foncière.
De plus, si la vacance du parc de logements peut faire l’objet d’un pré-repérage opérationnel à partir des données LOVAC, il n’existe pas d’outil équivalent sur la vacance d’activités. Si les données Loccomvac, listant les locaux d’activités pour lesquels il n’y a pas de perception de Cotisation Foncière des entreprises, peuvent être une ressource en ce sens, elles ne sont pour l’instant disponibles que sur demande pour les collectivités et nécessitent un retraitement complexe de manière notamment à distinguer les cas de non perception qui correspondent à une vacance effective des nombreux cas d’exonérations associés à cette taxe. Enfin, la base d'imposition de la CFE étant constituée par la valeur locative des locaux occupés par le professionnel dans le cadre de son activité au cours de l'année N-2, cette ressource présente inévitablement un certain retard sur la situation actuelle des locaux.
Pour autant, les différents témoignages ont montré qu’il est possible de proposer un premier repérage de qualité avec les données actuelles, et leur mise en relation (avec des enjeux d’appariement, de documentation, de mise à jour…), sous réserve d’une définition claire en amont des objets que l’on souhaite observer : qu’appelle-t-on une « zone d’activité économique » ? Qu’appelle-t-on un « foncier logistique » ? Qu’entend-on par « vacance d’activité » ? par « disponibilités foncières » ? Il n’y a pas vocation à y avoir une unique réponse à ces questions mais les choix de chaque acteur doivent être explicités et transparents. De plus, l’approche par les données ne peut suffire et doit nécessairement faire l’objet d’une confrontation et d’un enrichissement à partir de la connaissance des acteurs locaux.
La question est donc moins de faire un choix parmi les ressources et outils disponibles que d’organiser leur mise en relation et leur complémentarité, ce qui n’est possible que si l’usage du standard CNIG sur les sites économiques est généralisé. Tous les intervenants ont mis en avant l’enjeu majeur que les démarches d’observation à toutes les échelles respectent ce standard (qui pourra évoluer à la marge en fonction des attentes) pour que la mise en commun soit possible.
Enfin, les enjeux liés au statut de la donnée, en matière de transmission à des partenaires, de lien avec la promotion économique à différentes échelles, ont été discutés sur un sujet où la concurrence territoriale est une réalité et où les acteurs doivent pouvoir maîtriser leur politique de partage des fonciers économiques.
Les questionnaires d’évaluation de la matinée confirment l’intérêt des participants pour ce cadre d’échanges. Cette matinée dédiée à l’observation du foncier économique ouvre peut-être autant de questions que de réponses et appelle de prochains cadres d’échanges et d’approfondissement en lien avec l’ensemble des problématiques d’observation ainsi qu’avec les autres composantes des stratégies foncières. Une initiative en ce sens est la prochaine rencontre régionale de l’aménagement qui se déroulera le 25 novembre prochain à Nogent-sur-Oise et qui sera consacrée à la thématique de la renaturation. Vous pouvez d’ores et déjà vous y inscrire.
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