Auteurs : Olivier Dupré, Maryem Saissi
Cette étude est une contribution au débat sur l’effet inflationniste éventuel des aides publiques au logement sur les prix, et plus particulièrement sur celui du prêt à taux zéro (PTZ). Elle a été rendue possible par la mise à disposition par la DGALN au Cerema d’une base de données issue du SGFGAS1 qui fournit pour chaque transaction ayant été financée par un PTZ, un NPTZ ou un PTZ+ entre le 1er octobre 1995 et 17 mars 2014 une série de variables relatives au bien objet de la transaction, à l’emprunteur et aux caractéristiques de l’opération.
Après une tentative infructueuse de rapprochement de ces données avec les bases notariales (BIEN et PERVAL), le Cerema a été contraint de comparer les transactions ayant fait l’objet d’un PTZ entre elles. Nous nous sommes donc efforcé de mesurer l’effet toutes choses égales par ailleurs de l’importance de l’aide accordée au ménage (estimée grâce à la variable relative à l’équivalent subvention) sur le montant total de la transaction. Pour ce faire, nous avons mis en œuvre un modèle complet de prix à partir de la méthode des moindres carrés ordinaires.
En introduisant dans le modèle le plus grand nombre possible de variables relatives au logement lui-même et à son environnement, à sa localisation, mais aussi dans certains cas aux caractéristiques des acheteurs, la modélisation permet, à certaines conditions, d’isoler le rôle de l’aide accordée dans la détermination du prix, en éliminant les effets de structure liés aux autres variables. Les modélisations sont réalisées sur des périodes pendant lesquelles le dispositif PTZ est resté relativement inchangé.
Une seule des modélisations que nous avons réalisées (entre 1995 et 2005, toutes transactions et toutes variables confondues) aboutit à un effet inflationniste relativement faible de l’équivalent subvention : le passage de l’équivalent subvention de 5 000 à 10 000 euros conduit selon ce modèle à une croissance de 0,94 % du montant total de l’opération. Toutes les autres modélisations aboutissent à un effet déflationniste. Si on constate une certaine sensibilité des résultats aux choix de paramétrage des modèles, il demeure qu’aucun modèle testé n’a montré un effet inflationniste fort. Nos résultats, s’ils soulèvent des difficultés d’interprétation et présentent des limites, permettent de conclure à l’absence d’un effet inflationniste net du montant de l’aide sur les prix des logements acquis avec un PTZ.
Nos travaux ne permettent toutefois pas de conclure sur l’existence d’un effet inflationniste du prêt à taux zéro. En effet, nous n’avons pas pu comparer les transactions ayant fait l’objet d’un prêt à taux zéro à celles financées sans cette aide publique. Une piste à explorer pour aller dans ce sens pourrait être de chercher à identifier, parmi les transactions rassemblées dans la base de données DVF2 celles qui ont été financées par un prêt à taux zéro, en rapprochant cette dernière base des données fournies par le SGFGAS.