Organisé par le Cerema en partenariat avec le CVRH de Paris et à la demande de la DHUP, un séminaire a réuni le 18 novembre 2022 une centaine de personnes dans l’amphithéâtre de la Tour Sequoia à La Défense. Cette journée s’intitulait : les logements des plateformes, observer et réguler les locations de meublés saisonniers.
Un besoin de mieux connaître le phénomène dans les différents territoires
Les locations saisonnières (aussi appelées "meublés de tourisme") sont longtemps restées un phénomène de faible ampleur, en dehors des secteurs touristiques. Ce type d’hébergement était surtout cantonné aux résidences secondaires situées dans des stations balnéaires ou de sports d’hiver.
Le développement de l’activité d’Airbnb (société créée en 2008), puis à sa suite d’autres plateformes qui se sont progressivement alignées sur son modèle (Abritel, HomeAway, Booking, etc.), est venu remettre en cause cet équilibre. Ces outils d’intermédiation participative ont conduit à un déploiement massif de ce type de locations au sein des grandes métropoles touristiques, mais aussi dans les villes moyennes et dans des territoires plus ruraux.
En raison notamment d’une haute rentabilité, ce mode de mise en location a gagné un parc de logements, locatifs ou non, jusque-ici destiné à remplir des fonctions de résidence principale. En outre, il a permis à des propriétaires occupants de percevoir des loyers pendant leurs absences. Ces locations se sont diffusées à des territoires manquant de structures d’accueil touristiques. Ils ont pu répondre aux besoins de familles, pour lesquelles ce mode d’hébergement offraient une option souple et économique, au regard de l’hôtellerie.
Ce développement a suscité des réactions fortes de la part des pouvoirs publics, inquiets de voir un grand nombre de bailleurs se détourner des locations de moyen-long terme au profit d’un usage exclusif de court terme. A l’inverse, les plateformes ont pu trouver les faveurs de certaines collectivités, notamment dans des territoires souffrant de déprise ou d’une forme d’abandon des centres-villes lié au départ des ménages aisés vers la périphérie.
Des dispositifs de régulation ont été mis en place au travers d’une application renforcée des textes existants, mais aussi par la création de nouveaux dispositifs juridiques.
Il reste que le phénomène demeure mal connu en raison des difficultés à obtenir, analyser et exploiter les données décrivant les meublés saisonniers. En outre, le logement privé n’est pas toujours au centre des préoccupations des collectivités ou des services de l’État, et la régulation du phénomène s’inscrit dans un jeu d’acteurs complexe qu’il n’est pas toujours facile de comprendre et de mobiliser.
C’est pourquoi la DHUP a souhaité organiser le présent séminaire.
Introduction
François Aadam, Directeur de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages.
Géraldine Leduc, Directrice générale de l’Association nationale des élus des territoires touristiques.
Quels moyens d'action dans les collectivités ?
Le but de la journée était de donner à voir concrètement les moyens d’observation et les outils de régulation mis à la disposition des acteurs locaux en matière de meublés touristiques. Le public était composé de représentants des services de l’État, des collectivités et des agences d’urbanismes.
Des universitaires, des spécialistes des données, des représentants des collectivités, et du Ministère en charge du logement ont alterné au micro pour faire part de leur expérience ou des positions de leur structure.
Introduit par le directeur de la DHUP et la directrice générale de l’ANETT, le séminaire s’est ouvert par une présentation académique des enjeux du développement des plateformes pour les territoires. Les intervenants ont abordé les conséquences de ce phénomène sur les marchés locaux du logement et les régulations qui ont été progressivement instaurées en Europe. Ils ont décrit également le jeu d’acteurs complexe qui s’est mis en place autour de la question des meublés de tourisme et dont l’action publique doit tenir compte.
Des échanges fournis s’en sont suivis concernant l’observation des meublés saisonniers et les différents outils à la disposition des collectivités pour cerner l’ampleur du phénomène. La journée a permis aussi de mieux connaître les bases de données disponibles pour étudier ce parc et ses spécificités, l’étude des marchés locaux apparaissant comme une étape préalable indispensable à la mise en place de dispositifs de régulation. Après des présentations nationales, les retours d’expérience de la Région Île-de-France, du Pays Basque, de la Métropole de Bordeaux et de la Vallée de la Loire furent particulièrement éclairants.
Organisée en France selon le principe de la proportionnalité, la régulation a fait l’objet d’une présentation générale et d’exposés monographiques. Les interventions suivantes avaient pour objet de rendre compte de la logique d’hébergement des bailleurs et de leurs stratégies pour tirer parfois parti des limites de la réglementation. La journée s’est conclue sur une réflexion concernant les réactions des plateformes, des bailleurs et des touristes face à la crise sanitaire et aux crises à venir.
Le séminaire a été l’occasion d’évoquer un nouveau règlement publié la Commission européenne le 7 novembre 2022, visant à harmoniser le partage des données que génèrent les plateformes de locations saisonnières. Il est probable que ce texte d’application directe aura des conséquences en termes de transparence et d’étude dans les mois prochains.
Le séminaire a été l’occasion d’évoquer d’autres évolutions juridiques, qui pourraient dans les années à venir, améliorer la connaissance et la régulation des meublés de tourisme.
Le développement de la location des meublés de courte durée via les plateformes électroniques : les enjeux de la régulation
Francesca Artioli, Université Paris Est – Créteil, Thomas Aguilera, SciencesPo Rennes, Claire Colomb, University College London.
La régulation
Gwénolé Buck Sous-direction de la législation de l'habitat et des organismes de logement social (DHUP/LO).
Comment observer ? Les bases de données
Matthieu Rouveyre, Institut Léon Duguit, Université de Bordeaux.
Comment observer ?
Les sources Eurostat par Christophe Demunter, EUROSTAT.
Les travaux de l'INSEE par Amandine Ulrich, INSEE.
Quels résultats pour l’observation ? L’exploitation de la base de données AirDNA par FE5 à l’échelle nationale
Basile Pfeiffer, DHUP/FE5.
Quels résultats pour l’observation ? Les locations saisonnières en Île-de-France
Emmanuel Trouillard, Institut Paris Région.
Quels résultats pour l’observation ? Le cas du Pays Basque
Marc Laclau, Agence d’urbanisme Atlantique & Pyrénées (AUDAP)
La diversité des logiques d’hébergement AIRBNB en dehors des grandes métropoles
Nicolas Oppenchaim, Marie-Pierre Lefeuvre, Université de Tour.
Les stratégies de contournement des bailleurs, les limites des textes existants
Jeanne Richon, Université Paris-Est Créteil.
AirBnB pendant la crise sanitaire – trou d’air ou changement perenne ?
Le cas de Bordeaux, par Victor Piganiol, Université Bordeaux-Montaigne.