Eco Energie Tertiaire : Quels vecteurs contractuels et financiers à disposition des maîtres d’ouvrages ?

L'aspect de plus en plus technique de l'entretien et la maintenance des installations et du patrimoine bâti a amené de nombreux gestionnaires à externaliser ces missions. Cette étude du Cerema qui se concentre sur les aspects liés à la consommation énergétique des bâtiments (enveloppe du bâtiment, systèmes et énergie) permet de guider les gestionnaires dans le choix du contrat, sa forme, son périmètre, son financement.

Etablir une stratégie d'entretien et maintenance des bâtiments

Pour faire face aux impératifs d’économies d’énergie et de neutralité carbone, un gestionnaire de patrimoine bâti a plusieurs leviers à sa disposition, notamment l’exploitation-maintenance et la rénovation énergétique. Mais quels types de contrats passer et quels types de financements leur associer ? Existe-t-il des aides, subventions ou modes de financement innovants qui permettent d’aider à supporter la charge financière conséquente que représentent ces actions ?

Cette première étude du Cerema dresse le panorama des principaux types de contrats d’exploitation-maintenance et les modes de financements et de subvention innovants associés afin de donner aux maîtres d’ouvrages publics, mais aussi privés, des clefs d’aide à la décision. Une seconde étude viendra la compléter sur le volet réhabilitation et gros entretien renouvellement.

L'exploitation consiste principalement aux opérations d'entretien, de suivi des consommations, de nettoyage, tandis que la maintenance, qui peut être menée sur différents niveaux en fonction de l’intervention nécessaire sur l’équipement et les compétences requises pour les réaliser, est codifiée par une norme AFNOR: il s’agit de "l’ensemble des actions techniques, administratives ou de management réalisées durant le cycle de vie d’un équipement technique, destinées à le maintenir ou à le rétablir dans un état dans lequel il peut accomplir la fonction requise". 

Le dispositif eco-énergie tertiaire (décret du 23/07/2019, issu de la loi ELAN) impose aux gestionnaires de bâtiments de plus de 1000m² de réduire leurs consommations d’énergie…Pour ce faire, ils devront établir un plan d’action, le réaliser et attester des résultats obtenus. En fonction de la situation initiale du parc de bâtiments considéré, les actions pourront être de l’ordre de la sensibilisation des usagers, de l’optimisation de l’exploitation-maintenance ou de la maintenance lourde/rénovation. 

Il est possible de réaliser des gains d’énergie non négligeables par une bonne exploitation-maintenance de son patrimoine. Les challenges Cube (Cube 2020 / Cube S et bientôt Cube Ecoles) ont montré qu’il était tout à fait possible de réaliser des économies d’énergie de l’ordre de 12% annuellement, uniquement par l’optimisation des usages et des actions simples d’exploitation-maintenance, et souvent sans investissement financier conséquent. Ce levier d’action ne doit pas être négligé.

définir le type de contrat et son financement

Dans le cadre de l'externalisation de tout ou partie de l'entretien et de la maintenance, quel type de contrat passer ? Sous quelle forme ? Quelle étendue ? Et comment le financer ? En effet, ces contrats représentent des coûts toujours plus importants, à mesure que progresse la technicité des équipements installés.

Ce premier document a pour ambition de dresser un panorama des types de contractualisation possibles (marchés de services, marchés globaux, CPE…), offerts par le Code de la Commande Publique, et de différents modes de financement qui s’offrent aux maîtres d’ouvrage, selon la stratégie patrimoniale établie par leurs soins. Bien que cette étude soit principalement destinée aux maîtres d’ouvrage publics ayant recours à des marchés publics, les maîtres d’ouvrage privés pourront également y trouver des informations intéressantes touchant notamment aux vecteurs financiers qui sont communs à l’ensemble des maîtres d’ouvrage. 

Il y est réalisé une approche financière globale des 4 premiers niveaux de maintenance, et ne sont donc pas détaillées toutes les subventions locales (par ailleurs en constante évolution), ni les programmes ou fonds spécifiques (de type ACTEE qui s’adressent uniquement aux collectivités et qui par ailleurs reposent sur les CEE, ou bien encore le fond chaleur éligible aux seuls projets d’installations de chauffage à base d’EnR).

Toutefois, il est important que la collectivité conserve en interne les compétences techniques et administratives permettant le suivi du marché et la conservation de la connaissance du patrimoine.

Par ce premier rapport, le Cerema met la première pierre à son panorama des vecteurs contractuels et financiers disponibles pour les maîtres d’ouvrage et gestionnaires de patrimoine immobilier qui font face à la nécessité de réhabiliter et maintenir leur patrimoine.