Un article du Cerema pour mieux connaître tout ces dispositifs au service de la rénovation des logements individuels ou collectifs : leur champ d’application, leur durée de validité, leur portée juridique, les informations contenues, l’échéancier en fonction du classement et de l’importance du nombre de lots, ...
Le Cerema fait le point sur les différents dispositifs au service de la rénovation des logements individuels ou collectifs pour les propriétaires et gestionnaires de bâtiments.
Ce qui est imposé par la loi "Climat et Résilience"
Pour les propriétaires désireux vendre ou louer leur logement un DPE s’impose en tout premier lieu pour identifier son classement selon les modalités précisées ci - après.
S’il s’avère que celui-ci est classé E, F et G appelé communément "passoires énergétiques" il est la cible prioritaire des politiques publiques de rénovation énergétique du parc du logement contenus dans la loi Climat et Résilience.
Ainsi des investigations complémentaires obligatoires dans le cadre d’un Audit ou un Plan Pluriannuelle de Travaux en copropriété devront se poursuivre, à partir du 1er avril 2023 et avant des échéances stipulées dans les paragraphes ci après pour définir plus précisément les travaux de rénovation énergétique.
En, l’absence de ces travaux les propriétaires seraient contraints au regard d’une proposition de calendrier :
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Au gel de l'augmentation des loyers à partir du 24 Août 2022 pour les logements G et F ;
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A l’interdiction à terme de leur présence sur le marché locatif via l'exigence d'un niveau minimal de performance pour la décence, qui conduira à considérer comme logements non décents : :
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les logements consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an, à compter du 1er janvier 2023 ;
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1er janvier 2025 pour les logements G ;
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1er janvier 2028 pour les logements de classe F ;
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1er janvier 2034 pour les logements de classe E.
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Le Diagnostic de Performance énergétique (DPE) en premier lieu
Le DPE pour les logements a été refondé en 2021, depuis son entrée en vigueur le 1er juillet 2021, le DPE a été révisé en octobre 2021.
Le DPE concerne tous les logements proposés à la vente et à la location ainsi que les constructions neuves. Il est établi par des diagnostiqueurs avec ou sans mention en fonction du type de DPE à réaliser.
Le modèle de calcul 3CL 2021 est celui imposé par la réglementation.
A noter : La suppression du "DPE sur factures" pour les constructions avant 1948. La seule méthode valable, désormais, est le calcul par un diagnostiqueur à partir d’un logiciel autorisé réglementairement.
5 postes de consommations sont pris en compte dans le calcul. Dans l’ancien DPE seules les consommations de chauffage, eau chaude sanitaire et refroidissement étaient prises en compte. Dorénavant, les consommations d’éclairage et des auxiliaires de ventilation, de génération, de distribution, de chauffage, de refroidissement et d’eau chaude sanitaire sont intégrées.
Le DPE intègre des indicateurs tels que le confort d’été, ou la performance globale de l’enveloppe
Le DPE affiche d’un double seuil Énergie / Carbone. En plus du niveau de performance pour l’énergie, qui donne de la visibilité sur la consommation du logement il informe sur ses rejets de gaz à effet de serre (CO2) dans l’atmosphère (voir illustration ci-dessous).
Le DPE a une portée juridique qui nécessite une justification des données d’entrée
Le DPE n’est plus simplement informatif, sa portée juridique s’est renforcée, rendant nécessaire une meilleure traçabilité des données ayant servi à l’établir. Il amène de nouvelles garanties juridiques au consommateur. Toutes les données saisies dans le DPE doivent être justifiées.
Il existe différents types de données d’entrée du DPE :
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donnée estimée : l’âge du bâtiment est la seule donnée qui reste soumise à interprétation, et qui peut être estimée ;
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données observées ou mesurées : surface habitable, métrés des surfaces déperditives, épaisseur de vitrage, équipements installés, présence et épaisseur d’isolant s’il est accessible (dans les combles par exemple) ;
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données obtenues à partir d’un document justificatif : toutes les autres données d’entrée saisies doivent être justifiées, à partir d’un document justificatif parmi ceux listés dans les textes réglementaires. Les justificatifs sont utilisés uniquement si l’élément n’est ni mesurable ni observable.
Pour toutes les données non justifiées, la valeur par défaut doit être saisie. Cette valeur par défaut est pénalisante et peut dégrader la note du logement.
La réalisation d’un DPE en immeuble collectif d’habitation
Pour réaliser un DPE pour un appartement dans un immeuble collectif, deux méthodes sont possibles :
- Réaliser le DPE à l’appartement, en appliquant des règles particulières. Cette solution sera plus économique dans le cas d’une petite copropriété, où chaque logement peut être loué ou mis en vente indépendamment les uns des autres. Elle permet d’avoir des DPE représentatifs du bien, quel que soit le cas de figure rencontré.
- Réaliser le DPE à l’appartement en adaptant des données de l’immeuble selon la méthodologie développée en annexe du guide à l’attention des diagnostiqueurs. Cette solution sera plus économique dans le cadre d’une gestion homogène des appartements, ou dans le cadre d’une grosse copropriété avec des ventes ou locations d’appartements fréquentes. (Article R. 134-4-3 du Code de la construction et de l’habitation)
Quelle que soit la méthode utilisée, le diagnostiqueur peut avoir besoin de données détenues par la copropriété pour toutes les installations communes. La réglementation oblige le propriétaire de l’immeuble ou le syndic de copropriété à les fournir à la personne qui demande les DPE (Article R. 134-3 du Code de la construction et de l’habitation).
Les informations contenues dans le DPE
Le DPE tend à devenir un tableau de bord de la performance énergétique des logements, pouvant servir de base de dialogue entre une entreprise et un propriétaire, avec son double seuil, il traduit dans un indicateur compilé les consommations énergétiques et les émissions de gaz à effet de serre associées.
Les coûts annuels de consommations d’énergie font l’objet d’une estimation, présentée sous forme d’une fourchette, avec l’année de référence pour le coût de l’énergie. Les coûts annuels d’énergie sont conventionnels ;
Un indicateur sur le confort d’été du logement hors climatisation est proposé, et associé à des leviers d’actions pour l’améliorer ;
Des indicateurs sont intégrés pour caractériser la répartition des déperditions du bâti, la performance de l’isolation. Des schémas permettent de cibler facilement les travaux prioritaires pour améliorer les performances du logement considéré ;
L’un des objectifs principaux du DPE est d’inciter à la réalisation des travaux d’économie d’énergie. Le diagnostiqueur doit proposer un scénario avec 1 ou 2 étapes de travaux suivant la performance initiale du bien :
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le cas échéant, une étape de sortie de l’état de passoire énergétique pour les logements classés F ou G , ou d’amélioration des performances énergétiques pour les bâtiments déjà classés E ou mieux,
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une étape permettant au bâtiment d’atteindre un niveau de performance correspondant aux étiquettes A ou B (sauf si cela est impossible à cause de contraintes architecturales ou technique notamment).
A retenir : Le DPE contient le classement avant et après les travaux, l’estimation des charges énergétiques, des indicateurs pédagogiques (bilan thermique, confort d’été, performance de chaque élément), etc...
Les recommandations sont présentées dans 2 bouquets de travaux :
un bouquet permettant de sortir de l’état de passoire énergétique pour les logements classés F ou G , ou d’amélioration des performances énergétiques pour les bâtiments déjà classés E ou mieux,
un bouquet permettant d’atteindre la classe énergétique A ou B
Ces travaux ne doivent pas augmenter la quantité de gaz à effet de serre émis. Aucun recommandation n’est faite pour les constructions neuves.
Sa durée de validité est de 10 ans.
A noter : Les DPE réalisés avant la refonte de 2021 ceux avant le 31 décembre 2017 ne sont plus valables et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables au plus tard jusqu’au 21 décembre 2024.
Pour plus d’informations :
- Pour trouver un Diagnostiqueur proche de chez vous il suffit de consulter l’Annuaire ministériel des diagnostiqueurs
- Fiche n° 02 - Refonte du diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les logements - Un outil pour engager la rénovation énergétique et caractériser la performance des logements
- Diagnostic de performance énergétique – DPE
- Présentation générale du DPE
- Modèles des DPE
Principaux textes réglementaires :
Le plan de rénovation énergétique des bâtiments (PREB) de 2018, et la loi 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat ont entraîné une nouvelle fiabilisation du DPE et précisent certaines dispositions relatives à la performance énergétique des logements :
Deux décrets (décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020 et décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020) et trois arrêtés du 31 mars 2021 :
Puis deux arrêtés modificatifs :
L’Audit énergétique
La loi "Climat et Résilience" a accolé au DPE une obligation de réaliser un audit énergétique en France métropolitaine pour tous les bâtiments d’habitation en 
mono-propriété énergivores proposés à la vente. Cette obligation s’applique au :
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1er avril 2023 pour les logements F et G ;
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1er janvier 2025 pour les logements de classe E ;
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1er janvier 2034 pour les logements de classe D.
L'audit énergétique est un document complémentaire au DPE qui intervient après sa réalisation. Le DPE présente des recommandations d'amélioration à titre informatif, tandis que l'audit présente des scénarios de travaux plus précis.
L’audit énergétique est établi aussi par des diagnostiqueurs sous conditions précisées dans le décret du 4 mai 2022, par des maîtres d’œuvre architectes, bureau d’études et entreprises pouvant réaliser l’audit énergétique. Pour trouver une entreprise sur le site france-renov.gouv.fr : "MaPrimeRénov" (Annuaire sur le site, rechercher un artisan certifié "Audit énergétique").
Le modèle de calcul 3CL 2021 est le même que celui du DPE imposé par la réglementation.
L’audit énergétique contient un état des lieux général du bien, une estimation de la performance du bâtiment, des propositions de travaux permettant l’atteinte d’une rénovation performante, etc...
Deux propositions de parcours de travaux sont présentes dans l’audit énergétique :
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Une première proposition prévoit un parcours de travaux par étapes pour constituer une rénovation performante ;
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Une deuxième proposition prévoit un parcours de travaux en une seule étape pour constituer une rénovation performante.
Le parcours de travaux intègre le traitement des 6 postes de travaux :
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l’isolation des murs
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l’isolation des planchers bas
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l’isolation des toitures
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le remplacement des menuiseries existantes
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la ventilation
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la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire ainsi que les interfaces
De plus pour chaque type de travaux, l'audit énergétique décrit les critères de performances minimales à respecter vis-à-vis des dispositions réglementaires ou pour bénéficier des aides financières. Il intègre également des travaux complémentaires pour garantir un renouvellement d'air suffisant lorsque cela est nécessaire et s'assurer du traitement satisfaisant des interfaces entre les différentes étapes de travaux.
Sa durée de validité est de 5 ans.
A noter qu’en cas de contraintes techniques, architecturales, patrimoniales ou liées au coût des travaux, les recommandations peuvent ne pas atteindre la classe de performance B.
Le parcours de travaux prévoit le traitement des six postes de travaux et permet d'atteindre au minimum :
- la classe de performance C pour les bâtiments de classe E avant travaux ;
- la classe de performance D pour les bâtiments de classe F avant travaux ;
- la classe de performance E pour les bâtiments de classe G avant travaux ;
Les six postes de travaux sont considérés comme traités dès lors que l'auditeur atteste qu'ils ont été portés à un haut niveau de performance en faisant appel aux meilleures techniques disponibles et compatibles avec les caractéristiques du bâtiment concerné.
Pour évaluer le respect du critère de disproportion des coûts défini à l'article R. 112-18 du code de la construction et de l'habitation, le calcul du coût des travaux prend en compte ce qui est nécessaire pour, en partant de l'état initial, porter le logement au niveau de l'étape étudiée.
Pour plus d’informations :
- Présentation générale de l’audit énergétique règlementaire
- Modèles des audits énergétiques réglementaires
- Questions-réponses sur l'audit énergétique réglementaire
Principaux textes réglementaires :
Diagnostic Technique Global (DTG)
Le DTG : Diagnostic technique global informe les copropriétaires sur l'état technique global de l'immeuble et recense les travaux à effectuer.
Il est obligatoire pour certaines copropriétés (mise en copropriété: Division en plusieurs lots privatifs et communs d'un immeuble ou sur demande de l'administration lorsque la copropriété présente des désordres en termes de sécurité). Si le DTG démontre que des travaux sont nécessaires, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question de faire un plan pluriannuel de travaux.
Le DTG doit être confié à un professionnel tel qu’un bureau d'études, un thermicien ou un diagnostiqueur immobilier justifiant de certaines compétences . Ce professionnel doit attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic et à l'égard des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble et justifier d’avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Le contenu du DTG doit être présenté à la 1re assemblée générale des copropriétaires qui suit la réalisation de ce document ou sa révision.
Les conclusions du DTG doivent être transmises au futur acquéreur d'un lot de copropriété.
Qui contrôle le DTG ?:
Le maire ou le préfet ou le président d'établissement public de coopération intercommunale peut à tout moment demander au syndic de lui produire le DTG pour vérifier l'état de bon usage et de sécurité des parties communes présentant des désordres potentiels.
À défaut de production du DTG dans un délai d'un mois après notification de la demande, le maire ou le préfet ou le président d'établissement public de coopération intercommunale peut faire réaliser d'office le DTG à la place et aux frais du syndicat des copropriétaires.
Pour plus d’informations :
Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)
L'obligation d'audit énergétique en copropriété de plus de 50 lots a été abrogée par l'Ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020. Elle est remplacée par un plan pluriannuel de travaux (PPT), document élaboré par la copropriété pour mettre en place un échéancier de travaux sur une période de 10 ans notamment pour sauvegarder le bâtiment et son bon entretien. Il concerne les copropriétés de plus de 15 ans. Il doit être actualisé tous les 10 ans pour abonder le fond de travaux qui doivent être validé en assemblée générale de copropriété. L'immeuble doit être à destination totale ou partielle d'habitation.
Le syndicat de copropriétaires doit mettre en place un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) à la fin d'une période de 15 ans à partir de la date de réception de l'immeuble.
Les nouvelles règles du PPT et du fonds de travaux entrent en vigueur de manière progressive au:
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1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots,
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1er janvier 2024 pour celles comportant entre 51 et 200 lots,
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1er janvier 2025 pour les copropriétés comprenant au plus cinquante lots
Ce plan doit être rédigé par les mêmes professionnels que ceux pour un DTG répondant aux caractéristiques fixées ici :
Toutefois, le syndicat de copropriétaires est dispensé de cette mise en place si le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration.
Le PPT doit réglementairement s'appuyer sur le DPE pour l'état initial et doit afficher le DPE projeté à l'issue des travaux du plan.
Les travaux prescrits dans le PPT et leur échéancier et éventuellement ceux prescrits par le DTG, doivent être intégrés dans le carnet d'entretien de l'immeuble.
Pour faire établir ce PPT, la copropriété est libre de s'appuyer sur son cahier des charges plus exigeant que le minimum réglementaire et de demander un audit pour le fiabiliser voir un Diagnostic Technique Global ce qui est recommandé mais pas obligatoire.
Comme pour le DTG, une fois que le projet de PPT est réalisé, le syndic doit le présenter à la 1re assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration (ou sa révision). Si le projet fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux dans les 10 ans, le syndic doit alors inscrire la question de l'adoption de tout ou partie du projet de PPT à l'ordre du jour de cette assemblée.
Qui contrôle le PPT ?
Comme pour le DTG, le maire ou le préfet ou le président d'établissement public de coopération intercommunal peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le PPT adopté pour vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l'immeuble et la sécurité de ses occupants.
Si le PPT n'est pas transmis dans un délai d'1 mois à partir de la notification de la demande, le maire ou le préfet ou le président d'établissement public de coopération intercommunale peut élaborer ou actualiser d'office le projet de PPT à la place et aux frais du syndicat des copropriétaires. Il en est de même si le plan transmis ne prescrit pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l'immeuble.
Dès réception du projet de PPT notifié par le maire ou le préfet ou le président d'établissement public de coopération intercommunale, le syndic doit convoquer l'assemblée générale pour se prononcer sur la question de l'adoption de tout ou partie de ce projet de plan.
Pour plus d’informations :
Les actions à mettre en œuvre sans plus attendre au regard des échéanciers envisagés par la loi "Climat et Résilience"
Que ce soit pour les mono-propriétés mais plus particulièrement pour les copropriétés, pour les logements énergivores, il est vivement conseillé de ne pas attendre la date d’obligation de réaliser un audit énergétique ou Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) pour ne pas risquer de n’avoir plus le temps nécessaire pour réaliser la rénovation énergétique avant la date d’interdiction de location. En effet :
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Année n : Il faut attendre l’Assemblée Générale annuelle des copropriétaires (AG) pour que le PPT soit voté
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Année n+1 : Une fois le PPT voté, puis établi, il faut consulter les entreprises sur les travaux de rénovation énergétique à réaliser. A moins de convoquer une AG exceptionnelle il faut attendre l’AG de l’année suivante pour voter ces résolutions de travaux.
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Année n+2 : Si les travaux sont votés, ils peuvent être réalisés au cours d’une année.
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Année n+3 : Si des travaux n’ont pas été votés, il faut à nouveau les reproposer aux votes de l’AG l’année suivante pour espérer les réaliser...
Pour exemple, un copropriétaire d’un petit logement dans un immeuble ancien, l’isolation par l’intérieur n’étant pas envisageable, car les pièces ne permettraient plus leur usage (couloir trop étroites et pièces trop petites). D'autant plus, que l’isolation par l’intérieur est source d’inconfort en été et bloque le transfert hygrothermique à maintenir au sein des murs dans les constructions anciennes. Il faut donc entreprendre une isolation sur l’ensemble des murs de la copropriété dans le cadre d’un PPT.
Si ce logement est classé G dans une copropriété comprenant au plus cinquante lots, la date d’obligation l’entrée en vigueur prévue du PPT coïncide avec la date d’interdiction de louer soit à partir 1er janvier 2025.
Réglementation thermique des logements existants
Le programme de travaux de rénovation énergétique doit aussi prendre en considération le respect de la réglementation thermique. Pour les travaux de rénovations des logements c’est la réglementation thermique pour les bâtiments existants (RT Existant) dans le code de la construction et de l'habitat qui s’applique de 3 manières différentes : RT global , RT éléments par éléments et "décret travaux embarqués"
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"RT global" : Elle ne s'applique pas au bâti construit avant 1948 et concerne les travaux de rénovation globale avec calcul thermique utilisant le moteur de calcul réglementaire. (texte qui date de 2008)
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"éléments par éléments" défini par l’ Arrêté du 3 mai 2007 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants.
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"Décret travaux embarqués" qui concerne le remplacement de toiture ou le ravalement de façade, il faut alors embarquer de l'isolation sauf à justifier pourquoi on ne le fait pas pour des raisons patrimoniale, technique, économique ou structurelle.
