Le fonds de recyclage foncier en Pays de la Loire : Les conditions de la reconversion des friches - Enseignements et bonnes pratiques

Depuis 2021, la France a mis en place un dispositif de financement du recyclage du foncier qui a permis de soutenir sur le territoire national le recyclage foncier de plus de 2000 projets en 4 éditions, soit 4 500 hectares valorisés pour plus d’1 milliard de subvention. A l’échelle de la région Pays de la Loire, ce sont 113 lauréats qui ont été soutenus depuis 2021 et qui représentent le recyclage d’environ 200 hectares et 37 841 000 euros de subvention. 

Pour aller au-delà de ces chiffres et comprendre les conditions de recyclage de ces fonciers artificialisés, la DREAL Pays de la Loire a mandaté le Cerema pour réaliser une étude auprès d’une sélection de lauréats afin d’évaluer le niveau d’avancement des projets et de comprendre les contraintes qui s’imposent aux porteurs de projet et les leviers mis en œuvre.

VERS UNE APPROCHE QUALITATIVE DU RECYCLAGE URBAIN

Cette étude a pris la forme d’un recueil de retours d’expérience auprès de 12 sites de friche et 10 porteurs de projets, sur 4 départements des Pays de la Loire. Ce recueil est précédé d’une synthèse des enseignements partagés. Ces sites représentent chacun l’une des catégories suivantes : 

• Îlot de cœur de bourg,
• Bâtisse remarquable,
• Site industriel,
• Densification en zone détendue.

Cette classification repose sur « l’Atlas du foncier invisible », une réflexion initiée par le Ministère de la Transition Écologique pour comprendre les situations qui permettent de faire "la ville sur la ville" sans consommer de nouveaux sols agricoles, forestiers ou naturels, en transformant, en réinvestissant les espaces déjà artificialisés.

DES ENSEIGNEMENTS EN CINQ ÉTAPES

Définir un projet politique

Un projet de renouvellement urbain sur une friche, qu’elle soit industrielle ou liée à l’abandon d’un îlot en centre urbain, est, pour l’instant encore, un projet plus long et complexe qu’un projet en extension urbaine. Cette complexité perdurera tant que l’ensemble de la chaîne des acteurs de l’aménagement et de la construction ne se sera pas formé à ces nouvelles manières de faire. Dans l’intervalle, et dans le cas d’un projet porté par une collectivité territoriale, il est important d’avoir un portage politique fort pour aller au bout d’une opération de reconversion de friche.  Le temps est long entre les études préalables, l’acquisition du foncier, les travaux et la livraison.

Construire son projet technique

Tous les acteurs impliqués dans la reconversion d’un site en friche et rencontrés dans le cadre de cette étude ont confirmé un changement dans leur pratique et un passage par l’innovation. La méthodologie de projet doit être revue.
Pour se poser les questions essentielles le service UrbanVitaliz est à la disposition des collectivités.

Prendre en compte les spécificités d'un bâtiment à réhabiliter

Dans une opération de réhabilitation, un ensemble de diagnostics visant à connaître les matériaux utilisés dans la construction, l’état de la structure, la présence de pollutions est nécessaire pour définir le programme des travaux et anticiper le budget.

Dans le cas d’un site en zone urbaine dense, les travaux et/ou démolitions menés ont des impacts sur le voisinage. Il est donc nécessaire d'anticiper les éventuels litiges liés à ces désordres potentiels.

Gérer la pollution

Les friches urbaines, industrielles, agricoles, si elles constituent un opportunité de foncier souvent en proximité des centres-villes, sont également souvent confrontées à la présence de sources de pollutions, dans les sols (ex. présence d’hydrocarbure) ou dans les bâtiments (ex. présence d’amiante).

En France, une méthodologie nationale de gestion des sites pollués a été mise en place. Elle invite à prévenir les pollutions futures, mettre en sécurité les sites nouvellement découverts, connaître, surveiller et maîtriser les impacts, traiter et réhabiliter en fonction de l’usage puis pérenniser cet usage, garder la mémoire, impliquer l’ensemble des acteurs.

Trouver l'équilibre financier

Les projets étudiés restent déficitaires mais les leviers de maîtrise des coûts sont nombreux. 

Les collectivités peuvent mettre en place une stratégie foncière, avec, selon les cas, l’appui de l’Établissement public foncier, afin d’anticiper les opportunités foncières pour décider de l'acquisition d'une friche et de ses conditions économiques et/ou administratives.

La modulation des programmes, notamment en lien avec les sources de pollution, est un autre levier. Le choix des usages (logement, activités, équipements...), la mutualisation des équipements peuvent permettre de maîtriser les coûts.