Le Cerema lance un appel pour collecter les retours d'expérience des gestionnaires.
Ces données chiffrées sont destinées à illustrer le rapport global que rédige le Cerema sur le sujet. C’est pourquoi le Cerema se tourne vers les gestionnaires publics à la recherche de témoignages à valoriser, d’expériences à capitaliser afin de faire évoluer les pratiques.
Des retours d’expérience pour quantifier réellement l’inaction
Au vu de tous les constats sensibles mais non quantifiés répertoriés dans son Essentiel, le Cerema souhaite illustrer son étude globale sur le coût de l’inaction par des retours d’expérience permettant de chiffrer concrètement les coûts d’une forme d’inaction. Combien cela coûte-t-il de ne pas mettre en place d’intermittence dans le fonctionnement de ces systèmes de chauffage ? Combien cela aurait-il coûté en maintenance curative voire palliative si l’on n’avait pas réalisé la maintenance préventive sur les équipements ? ou encore combien la mise en place d’une instrumentation avec un bon suivi des consommations a-t-elle permis de réaliser d’économies ? Quelle valeur vénale/locative pour mon bien maintenant qu’il est rénové par rapport à avant travaux ?, etc.
Un Essentiel pour les élus et les collectivités
Ce document de synthèse de 12 pages "Bâtiments publics - L'inaction coûte cher" présenter aux gestionnaires de patrimoine immobilier les points-clés d’une démarche de gestion efficiente, dans un contexte où la réglementation comme les connaissances évoluent, et où la réduction des consommations d’énergie est impérieuse.
Il montre l’intérêt de définir une stratégie qui s’appuie sur une connaissance globale du patrimoine, et de trouver les appuis utiles aux différentes étapes de la démarche. Julie Pouessel, cheffe de projet GPI Exploitation - Maintenance qui a piloté la rédaction collective de ce document, a répondu à 3 questions sur la démarche.
En toute bienveillance, le Cerema propose aux maîtres d’ouvrage qui le souhaitent, de recueillir leurs retours d’expérience,
- soit en donnant à voir aux autres maîtres d’ouvrage ce que leur inaction passée ou actuelle leur (a) coûte(é) et ce qu’ils ont, le cas échéant, mis en place pour y remédier,
- soit en mettant en valeur le manque à gagner qui aurait été le leur s’ils n’avaient pas réalisé les actions qu’ils ont mis en place avec succès.
Les retours d’expérience malheureux (mais souvent les plus riches d’enseignements !) pourront rester anonymes alors que les témoignages d’action pourront être valorisés de façon nominative ou anonyme, au choix du maître d’ouvrage.
Détails ci-après.
Retour sur quelques définitions contextuelles
L’inaction, en soi, est l’absence d’action, volontaire ou par négligence, totale ou partielle. Aussi, à chaque type d’action nécessaire au bon fonctionnement d’un bâtiment, correspondra une forme d’inaction en cas de non réalisation.
Dans l’approche de la gestion de patrimoine immobilier (GPI), l’inaction peut toucher l’ensemble des échelons de gestionnaires : le gestionnaire de proximité (ou Facility Manager en anglais), le gestionnaire de projet (ou property manager en anglais) ou le gestionnaire d’actif immobilier (ou Asset manager en anglais). Chacun de ces échelons a un ensemble de tâches à réaliser pour remplir sa mission. Dans le cas où l’une de ces tâches n’est pas (correctement) menée, on parle alors d’inaction. Mais aux acteurs de la gestion immobilière, il faut ajouter l’utilisateur, dont le rôle est crucial dans l’usage du bâtiment ou des locaux qu’il occupe. En effet, au quotidien, c’est l’utilisateur qui peut choisir d’agir ou non sur le bâtiment (sobriété des usages, respect des infrastructures…). Cet acteur de premier plan dans le bâtiment sera le premier touché par les inactions des différents échelons et constitue souvent, de fait, la clef de voûte de l’action des uns et des autres.
Une des difficultés est de pouvoir identifier ce qui relève de l’Inaction ou pas. Néanmoins, on peut se concentrer sur 4 domaines principaux dans lesquels le maître d’ouvrage peut dériver vers l’Inaction, et qui vont toucher l’ensemble des acteurs de la gestion de patrimoine :
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Contrôles et maintenances réglementaires obligatoires,
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Exploitation et maintenance des bâtiments (notamment Gros Entretien Renouvellement (G.E.R.)),
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Rénovation énergétique et environnementale,
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Confort et santé des occupants.
Exploitation et maintenance des bâtiments
L’inaction en termes d’obligations réglementaires consiste à ne pas procéder aux opérations de maintenance préventive et de vérifications réglementaires imposées par la réglementation, sur différents types d’équipements techniques dans l’objectif principal d’assurer la sécurité des utilisateurs (par exemple: vérifications électriques, contrôles sur appareils de levage, contrôles sur organes de sécurité incendie, etc.).
En exploitation-maintenance, l’inaction commence généralement par l’absence de maintenance préventive systématique. Lorsqu’elle devient récurrente, l’inaction va augmenter les risques de défaillance du bâtiment et de ses équipements mais va également engendrer une baisse de performance.
En plus de la maintenance préventive, systématique ou conditionnelle, ce sont les actions d’exploitation qui vont permettre d’assurer le bon fonctionnement mais aussi l’optimisation de l’usage du bâtiment. Les actions d’exploitation vont comprendre autant d’actions administratives que d’actions techniques. En exploitation technique, sont concernées les actions de fonctionnement, d’optimisation et de réglage du bâtiment et de ses installations techniques. Le sont également les petits travaux permettant d’améliorer les performances du bâtiment à faibles coûts. Ce sont des actions pouvant être réalisées par du personnel n’ayant pas d’habilitation ou de qualification particulière.
En ce qui concerne l’optimisation et le réglage des équipements du bâtiment, l’inaction aura pour conséquence des surconsommations d’énergie mais aussi un risque d’inconfort et de fonctionnement en mode dégradé. De ce point de vue, l’inaction concernera par exemple le non réglage des températures de chauffe ou de refroidissement, des débits de ventilation, l’absence d’optimisation du réduit de chauffage et de la relance, le réglage des commandes automatiques (détecteur de mouvement…).
L’inaction en termes de performances énergétiques et environnementales
L’inaction en termes de performances énergétiques se traduit par :
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le fait d’avoir des équipements et une enveloppe obsolètes, par exemple: non renouvellement des équipements ou un renouvellement à technologie équivalente ne permettant pas de faire des économies;
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une étanchéité et une isolation moins efficaces, rendant leur entretien plus compliqué, donc plus coûteux et multipliant les interventions. En effet, la dégradation naturelle de l’étanchéité d’un bâtiment peut entraîner des pathologies (fissures, infiltrations d’eau …), et augmenter les déperditions thermiques (infiltration de l’air froid, ponts thermiques supplémentaires…) impliquant des consommations énergétiques et des coûts de réparation supplémentaires;
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une mauvaise exploitation du bâtiment, c’est-à-dire une utilisation non rationnelle de l’énergie avec pour conséquence une surconsommation par rapport aux performances intrinsèques du bâtiment;
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un inconfort thermique des usagers, traduit en hiver par une sensation de froid et souvent le recours à des chauffages d’appoint individuels, et en été par un usage accru des systèmes de refroidissement.
Les différentes façons de quantifier le coût de l’Inaction (global élémentaire ou global étendu)
Evaluer le coût supplémentaire dû à l’inaction dans le bâtiment consiste à donner une valeur monétaire à l’ensemble des conséquences de l’inaction. Il peut s’agir d’un coût d’investissement (acheter une nouvelle chaudière car l’ancienne est tombée en panne et n’est pas réparable), de coûts de fonctionnement (surconsommation de la chaudière due à une mauvaise exploitation-maintenance), ou de conséquences indirectes que l’on pourra chiffrer en leur attribuant une valeur monétaire (par exemple les problèmes de santé des salariés dus à leurs conditions de travail ou l’évaluation des impacts sur l’environnement).
Le coût global consiste à prendre en compte tous les coûts d’un projet sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment, de son projet de construction à la valorisation des déchets de sa démolition, en passant par son exploitation et sa maintenance tout au long de sa « vie ».
Le coût global élémentaire regroupe l'ensemble des coûts/bénéfices immobiliers portés par le propriétaire ou l'utilisateur. Il inclut les études, la conception, le foncier, la construction, l'exploitation (dont fluides et énergie), la maintenance (dont Gros Entretien Renouvellement (GER)), la fin de vie et les recettes éventuelles.
Si l’on parle de coût de l’inaction en coût global élémentaire, le manque d’entretien des équipements limite leur durée de vie, voire même peut mettre en péril ou rendre insalubre le bâtiment. La charge financière est alors supportée par le gestionnaire.
Le coût global étendu ajoute à la notion de coût global élémentaire les externalités, monétisables ou non, en l’absence de marché ou de données scientifiques permettant de leur conférer une valeur quantitative.
Dans la notion de coût global étendu, l’inaction va également avoir des conséquences sur l’occupant, la société, notamment en termes de santé publique, et sur l’environnement : émission de gaz à effet de serre plus importante, mauvaise qualité de l’air intérieur par exemple.
La difficulté de prendre en considération les coûts de l’ensemble des formes d’inaction listées ci-avant tient soit à l’absence de données répertoriées soit à la difficile quantification monétaire des externalités non monétisables.
Différents indicateurs à étudier pour quantifier le coût de l’inaction
Quelques indicateurs des coûts directs de l’Inaction pour les maitres d’ouvrage ont été identifiés, par exemple:
Coûts de maintenance curative issue du défaut de maintenance préventive,- Coûts de maintenance palliative issue du défaut de maintenance préventive,
- Conséquences sur la probabilité de sinistre ou de défaillance : durée d'immobilisation des équipements,
- Conséquences sur la durée de vie des équipements,
- Incidence sur les consommations énergétiques / coût énergétique en constante disproportion,
- Impact sur la valeur vénale du bien,
- Durée de vacance des locaux à la location,
- etc.
reflétant l’absence de maintenance préventive, une mauvaise exploitation des équipements (absence d’intermittence ou de réduit nocturne, mauvais réglages, etc.), une absence de rénovation, etc.