La location de meublés touristiques augmente rapidement à Marseille, ce qui permet par exemple de diversifier l’offre d’hébergement et de soutenir le tourisme, mais cette offre a aussi un impact sur l’équilibre socio-économique existant, le nombre de logements disponibles pour résider à l’année, ou sur la vie des quartiers.
Un enjeu : connaître l’évolution et les caractéristiques du parc de meublés touristiques
Des collectivités où la tension sur le logement est forte ont mis en place des dispositions pour réguler ces locations afin de rééquilibrer l’offre locative vers la longue durée. Il s’agit également d’éviter que les efforts de création de nouveaux logements ne soient compensés par une fuite des logements actuels dans des locations touristiques. En 2021, la mairie a renforcé le dispositif réglementaire concernant ces locations, comprenant un dispositif de compensation, des autorisations de 4 ans non renouvelables ou la limitation des locations de meublé de tourisme à 50% de la surface d’usage d’un immeuble.
Afin d’améliorer la connaissance du parc de meublés touristiques et des propriétaires sur son territoire, la ville de Marseille a fait appel au Cerema pour une étude sur ces logements et leurs propriétaires. Cette analyse a été menée en croisant deux bases de données :
- les données fournies par ville, qui précisent le nom du loueur, l’adresse du bien loué, le nombre de nuits où le bien a été loué en 2023, et permettent de faire des recoupements sur le nombre de biens loués à une adresse unique et le nombre de biens détenus par un même loueur
- les fichiers fonciers, des données issues des renseignements fiscaux qui fournissent des informations mises à jour chaque année sur le type de logements et le profil des propriétaires.
La méthode a permis d’identifier les logements concernés, mais présente certaines limites, détaillées dans le rapport d‘étude.
Quelques résultats de l’étude
12 185 meublés touristiques ont été identifiés sur la ville de Marseille, dont 7 362 identifiés dans les fichiers fonciers. La différence vient de différents facteurs liés à la difficulté de faire le lien entre les meublés touristiques présents sur les plateformes et les logements déclarés dans les bases fiscales.
Ces meublés touristiques, qui sont des appartements à 88 %, le plus souvent anciens et d’une ou deux pièces, sont concentrés dans les 1er, 2nd, 6e, 7e et 8e arrondissements. 1861 meublés ont été identifiés dans le 1er arrondissement, sur lequel une étude plus approfondie a été menée, ce qui représente 8,9 % du parc de logements du 1er arrondissement.
Dans les 1er, 2e et 7e arrondissement, les meublés touristiques représentent plus de 5% de l’ensemble des logements, contre un total de 2,5 % sur l’ensemble de la ville.
D’autres analyses ont été menées uniquement à partir des fichiers fonciers, qui apportent davantage d’informations sur les biens et leurs propriétaires, et permettent d’identifier le type d’occupation des logements. Elles ont montré que les meublés touristiques sont principalement détenus par des personnes physiques, à hauteur de 97 % à l’échelle de la ville de Marseille contre 71 % pour l’ensemble des logements de Marseille, mais il existe des difficultés à identifier les SCI propriétaires de ces logements.
Moins d’un tiers des meublés touristiques, hors résidences principales occupées par leur propriétaire, sont détenus par des propriétaires résidant à Marseille. 40 % sont détenus par un propriétaire résidant dans le reste du département des Bouches-du-Rhône, et 25 % par un propriétaire résidant hors de la région PACA.
Les propriétaires ont pour la plupart un seul logement touristique, et sont plus souvent qu’en général âgés de moins de 40 ans : ils sont 33% des propriétaires de meublés touristiques contre 14% des logements. Un quart des meublés touristiques sont détenus par des propriétaires possédant au moins 2 logements.