Le Cerema a réalisé pour la DREAL Nouvelle Aquitaine des fiches de retours d'expérience afin de partager les bonnes pratiques en la matière. Ces retours d'expérience portent sur 8 opérations de création d'habitat dont 6 étaient des opérations de réhabilitation, démolition-reconstruction de bâtis ou de friches et s’inscrivaient dans des projets de revitalisation du territoire.
8 projets représentatifs du territoire
La DREAL et le Cerema ont retenu pour réaliser cette étude 8 projets qui étaient représentatifs :
- Des différents territoires de la région Nouvelle-Aquitaine : 8 projets sur 7 départements,
- De la variété des porteurs de projets : collectivités, bailleurs sociaux, aménageurs, etc.,
- Des différents dispositifs existants : CB, ACV, PVD, OPAH RU, etc.,
- De la diversité et de la nature des projets,
- Du type d’aides et d’outils mobilisés : Etablissement Public Foncier Nouvelle Aquitaine, RHI-THIRORI (Résorption de l’Habitat Insalubre – Traitement de l’Habitat Insalubre Remédiable et Opération de Restauration Immobilière), Opération de Restauration Immobilière, OPAH-RU, Acquisition Amélioration, Maîtrise d’Ouvrage d’Insertion, Bail Réel Solidaire, Bail A Réhabilitation, etc.
- De différents stades d’avancement : étude, programmation technique, financière, montage juridique, travaux en cours, travaux bloqués, travaux terminés.
Parmi ces projets, six concernent des projets de création d'habitat par réhabilitation ou transformation, deux des projets économiques, sociaux et culturels. Quatre projets ont fait appel au "Fonds Friches", outil de financement mis en place par l’État en 2020. L’objectif final de ces fiches est de valoriser les bonnes pratiques qui pourront inspirer des territoires : les montages financiers, les acteurs clés, mais aussi les freins et les leviers sont identifiés pour chacune de ces opérations, et une synthèse des enseignements est proposée dans chaque fiche.
Ces projets mettent en avant, par exemple, l’originalité de la conception de projets (Villeneuve-sur-Lot -46 ), la valorisation de biens immobiliers à forte valeur patrimoniale (Thouars-79), la réhabilitation d’immeuble en centre-ville (Pau ), l’amélioration de l’image du centre-ville (St Maixent L’Ecole - 79), la requalification de friches polluées (Surgères-17)
Les principaux enseignements tirés des 8 retours d’expérience
L’étude a permis d’identifier 5 critères importants pour réussir une opération d’aménagement, quel qu’en soit le domaine (ils sont détaillés dans la fiche de synthèse):
• Un portage politique fort
• L’insertion du projet dans la stratégie globale du territoire
• Des partenariats moteurs
• La valorisation des sites emblématiques en centre ancien
• Une recherche efficace de financements
Chaque type d’opérations présente des enjeux spécifiques. Dans les communes, l’habitat joue un rôle central dans l’équilibre territorial. Les six retours d’expérience en habitat permettent de montrer des applications concrètes pour :
• Favoriser la mixité sociale
• Remettre des logements sur le marché via l’utilisation d’une palette d’outils diversifiés
• Limiter la consommation d’espace
Les 4 premières fiches :
- Pau (Pyrénées-Atlantiques) – Création de 21 logements publics locatifs sociaux dans un immeuble ancien du XIXe siècle : la résidence GASSIOT – Domofrance
- Saint-Maixent-L'Ecole (Deux-Sèvres ) Restauration de 6 immeubles
- Sireuil (Charente) - Création de 6 logements en habitat groupé/inclusif pour personnes âgées dans d’anciens ateliers associatifs par Soliha Charente
- Villeneuve-sur-Lot (Lot-et-Garonne) – Transformation de l’ancienne clinique Sainte-Thérèse en logements -
Les fiches :
Les enjeux de la réhabilitation des friches
Quatre fiches retour d’expérience mettent en avant des projets ayant bénéficié du « Fonds friches », subvention déployée par l’État en 2020 et 2021. Cette aide permet de débloquer des situations de long terme et d’améliorer la qualité des projets.
Chaque fiche présente les bilans d’opérations, ainsi que l’impact du "Fonds friches" sur les projets:
- Moustey (Landes) – Création d’un pôle d’activité économique sur le site d’une ancienne scierie par la communauté de communes Coeur Haute Lande
- Rauzan (Gironde) – Création de 6 logements dans un bâti ancien situé en coeur de bourg – Partenariat commune / EPFNA et Gironde habitat
- Surgères ( Charente-Maritime) – Requalification urbaine de la friche Poyaud – Ville de Surgères
- Thouars (Deux-Sèvres) – Création d’un tiers-lieu dans une ancienne école - Ville de Thouars