Le Cerema et l’Anah mettent à disposition des acteurs locaux trois millésimes de CoproFF, référentiel national des copropriétés

Les immeubles en monopropriété sont par définition absents de CoproFF. CoproFF ne contient pas non plus les associations syndicales libres [2]. Elle comprend en revanche, en plus des copropriétés verticales (composées uniquement d’appartements), très majoritaires, des copropriétés horizontales (composées exclusivement de maisons) ainsi que des copropriétés mixtes (comprenant au moins une maison et un appartement). Elle comprend des copropriétés intégrant des logements privés et des logements sociaux (issus de VEFA HLM ou de vente HLM par exemple). Elle comprend enfin des copropriétés comprenant des locaux d’activités (bureaux, commerces…).

Pourquoi trois millésimes ?

Le choix de générer des millésimes "anciens" comme le millésime 2021 se justifie par l’importance, en matière d’observation des copropriétés, de disposer d’éléments de trajectoire des copropriétés. L’intérêt est ainsi de disposer de trois millésimes qui ont exactement la même structure et ont été construits selon la même méthodologie. Seule spécificité du millésime 2023, l’inclusion d’une variable appelée "multimill" qui vise à renseigner les utilisateurs sur les possibilités et les conditions, pour chaque copropriété, d’une analyse sur plusieurs millésimes.

En effet, au regard de la méthode de constitution de la base, le suivi d’une copropriété entre les différents millésimes n’est pas toujours possible et peut ne pas avoir de sens. Ainsi, le suivi des indicateurs issus des fichiers fonciers, de DV3F, de lovac ou de la base des DPE de l’Ademe n’est possible que si l’appariement se fait sur la même TUP des fichiers fonciers pour les trois millésimes. 

De même, pour une copropriété pour laquelle l’appariement avec les fichiers fonciers est multiple (à une TUP des fichiers fonciers correspond plusieurs copropriétés), le suivi des variables issues des fichiers fonciers n’a pas de sens dans le temps. A l’inverse, si une copropriété apparaît dans le RNIC en 2023, le suivi des indicateurs RNIC ne sera pas possible sur les anciens millésimes, alors que le suivi des indicateurs fichiers fonciers, DV3F, lovac et DPE sera envisageable à la condition que l’appariement soit 1-1 et que la TUP appariée soit constante. 

Concrètement, la variable prend les modalités suivantes :

• 2_RNIC_FF: le suivi multimillésime pour le millésime est possible sur les 2 millésimes précédents et peut porter sur l'ensemble des indicateurs. Cette modalité est la plus fréquente puisqu'elle porte sur 48,5% des copropriétés de CoproFF 2023.
• 2_FF: le suivi multimillésime pour le millésime est possible sur les 2 millésimes précédents mais doit se limiter aux indicateurs FF, DV3F, LOVAC et DPE. Il s'agit exclusivement de copropriétés non immatriculées pour lesquelles par définition les indicateurs RNIC ne sont pas disponibles. Cette modalité porte sur 34,2% des copropriétés de CoproFF 2023.
• 2_RNIC: le suivi multimillésime pour le millésime est possible sur les 2 millésimes précédents mais doit se limiter aux indicateurs issus du RNIC. Cette modalité porte sur 7,8% des copropriétés de CoproFF 2023.
• 1_RNIC_FF: le suivi multimillésime pour le millésime est possible sur le millésime précédent et peut porter sur l'ensemble des indicateurs. Cette modalité porte sur 3,7% des copropriétés de CoproFF 2023.
• 1_FF: le suivi multimillésime pour le millésime est possible sur le millésime précédent et doit se limiter aux indicateurs FF, DV3F, LOVAC et DPE. Cette modalité porte sur 0,6% des copropriétés de CoproFF 2023.
• 1_RNIC: le suivi multimillésime pour le millésime est possible sur le millésime précédent et doit se limiter aux indicateurs issus du RNIC. Cette modalité porte 0,8% des copropriétés de CoproFF 2023.
• 0: le suivi multimillésime n'est pas possible pour cette copropriété. Cette modalité porte sur 4,3% des copropriétés de CoproFF 2023.
   

Quelques données de cadrage

CoproFF 2023 identifie 873 812 copropriétés dont 562 812 immatriculées soit un taux d’immatriculation national estimé à environ 64,4% (y-compris DROM). Le taux d’immatriculation progresse régulièrement entre 2021 et 2023. En termes de nombre de logements en copropriété, le poids des copropriétés immatriculées est bien supérieur et dépasse les 85%, ce qui s’explique par la sur-représentation des copropriétés de petite taille parmi les copropriétés non immatriculées.

Le graphique suivant illustre la répartition des copropriétés par période de construction selon CoproFF 2023, ainsi que le nombre de logements en copropriété correspondant. Les copropriétés d’avant 1949 représentent 46,7% du total des copropriétés et 24,5% du total des logements en copropriété.

Le graphique suivant illustre la répartition des copropriétés par type selon CoproFF 2023, ainsi que le nombre de logements en copropriété correspondant. On entend ici par type de copropriété la distinction entre les copropriétés horizontales (10%), les copropriétés verticales (82%) et les copropriétés mixtes (5%).

L’information sur le type de logement étant issue des fichiers fonciers, l’information sur le type de copropriété demeure non renseignée lorsque la TUP d’appariement n’accueille selon la source fiscale aucun logement en copropriété, ce qui représente 3% environ des copropriétés.

Le graphique suivant illustre la répartition des copropriétés selon le nombre de logements qu’elles accueillent selon CoproFF 2023, ainsi que le nombre de logements en copropriété correspondant. 47% des copropriétés comprennent moins de 5 logements ce qui représente 8% des logements en copropriété. A l’inverse, 2% des copropriétés font 100 logements ou plus mais elles représentent 23% des logements en copropriété. 

Le graphique suivant montre par ailleurs que les copropriétés non immatriculées sont très majoritairement de petite taille. Ainsi, près de 4 copropriétés non immatriculées sur 5 font moins de 5 logements, alors que la proportion des copropriétés de moins de 5 logements n’est que de 29% pour les copropriétés immatriculées. Au total 93% des copropriétés non immatriculées ont moins de 10 logements.

Les deux cartes suivantes présentent respectivement le nombre de copropriétés et le nombre de logements en copropriété par département en mobilisant CoproFF 2023.

La carte suivante présente la part des logements en copropriété dans l'ensemble des logements à l'échelle départementale, en mobilisant CoproFF 2023 et les fichiers fonciers 2023.

Les cartes suivantes présentent respectivement l'évolution du nombre de copropriétés et l'évolution du nombre de logements en copropriété par département en mobilisant CoproFF 2021 et CoproFF 2023.

Pour conclure

Une actualisation annuelle de CoproFF est prévue. Les prochaines versions pourront prendre en compte de nouveaux indicateurs en fonction des retours utilisateurs (via par exemple le site Outils de connaissance du parc privé pour la base de données Complète) mais aussi de nouvelles données qui pourraient devenir disponibles. A moyen ou long terme, l’appariement entre les bases devrait également être facilité par l’introduction progressive des identifiants bâtiments dans les différentes bases de la sphère logement.

Enfin, la question du pré-reprérage d’un parc de copropriétés "à surveiller", à partir de CoproFF et en lien avec d’autres initiatives comme l’indice de fragilité présent sur le site du registre, a fait l’objet de travaux conjoints du Cerema et de l’Anah au premier semestre 2024. Ce sujet fera l’objet de publications dédiées et d’un partage des indicateurs de fragilité par l’Anah dès cette année.

[1] Une TUP correspond dans la plupart des cas à une parcelle, sauf : 

• lorsque plusieurs parcelles contiguës appartiennent à un même compte propriétaire : dans ce cas, la TUP correspond à la fusion de ces parcelles qui forment une même unité foncière.
• dans le cas de propriétés divisées en lot multi parcellaires : dans ce cas la TUP correspond à la fusion de l’ensemble des parcelles de la copropriété.

Pour en savoir plus sur les TUP, voir la rubrique relative au foncier non bâti (parcelle / SUF / Unité Foncière / TUP) dans la documentation des fichiers fonciers.

[2] Celles-ci ont fait l’objet d’un projet exploratoire de repérage par ailleurs : Les Fichiers Fonciers au service du repérage et de la caractérisation des Associations syndicales libres (ASL) | Cerema