Concilier développement économique et sobriété foncière dans les zones d'activité : une série de retours d’expérience pour inspirer les territoires

L’Agence d’Urbanisme, de Développement Économique et Technopole du Pays de Lorient (AudéLor) regroupe près de 290 000 habitants. Le territoire, qui concentre 1330 hectares de zones d’activités, connaît depuis plusieurs années une raréfaction de son foncier économique. Avec seulement 9 hectares de foncier disponible, le territoire ne peut pas répondre rapidement aux besoins de tous les porteurs de projet. 

Pour concilier sobriété foncière et développement économique, AudéLor combine observation foncière, appui à la fixation d’une trajectoire de consommation foncière et mobilisation des documents d’urbanisme. Le territoire cherche également à densifier et à optimiser les zones d’activités existantes à travers de multiples actions telles que les villages d’entreprises. 

Ces derniers se sont ainsi développés au sein du territoire à partir d’une initiative privée. Ils permettent d’accueillir plus d’entreprises en limitant la consommation d’espace, notamment par le biais de la mutualisation.

Le groupe Mannes est un spécialiste indépendant de la pièce détachée et de la réparation pour véhicules hauts de gamme. Implanté dans quatre villes en France, l'entreprise a dû s'adapter aux mutations urbaines successives survenues sur la commune d'Ivry-sur-Seine, en région Île-de-France. 

L'entreprise s’est implanté sur cette commune en 1987, avant que l'entreprise ne soit expropriée dans le cadre d'une opération d'aménagement. 

En partenariat avec l’aménageur de la zone et la ville d’Ivry, Mannes a eu l’opportunité de se réimplanter à proximité. Ce bâtiment, construit en 2006 et investi par le groupe en 2007, est situé en plein centre-ville d’Ivry, au milieu des bureaux et des logements. Il prend la forme d’un hôtel industriel peu consommateur d’espace, entièrement réversible et voué à perdurer dans le temps.

En 2016, Annemasse Agglo, la communauté de communes Arve et Salève et celle du Genevois, toutes trois situées en Haute-Savoie, dans le Genevois français, ont constaté une forte pression foncière sur les espaces à vocations économiques ainsi qu’une raréfaction de leur foncier économique. Ainsi, en 2017, en s’inspirant de leurs voisins suisses mais aussi de ce qui a été mis en place au sein du technopôle Savoie Technolac, ces trois EPCI ont fait le choix collectif de signer une convention d’engagement pour que l’ensemble de leur foncier public à vocation économique soit commercialisé au travers du bail à construction.

En signant un bail à construction, le preneur s’engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail, qui peut aller de 18 à 99 ans selon la loi. Ce choix s’est avéré être une véritable réussite, notamment grâce à cette dynamique collective qui a pu éviter un phénomène de concurrence entre les différents territoires. D’autres collectivités ont suivi le pas, que ce soit dans le reste de la Haute-Savoie, à Annecy notamment, mais aussi dans le sillon alpin, jusqu’à Grenoble.
 

Valence Romans Agglo est une communauté d’agglomération située dans le département de la Drôme. Elle gère 56 parcs d’activités qui représentent 1 600 hectares de foncier à vocation économique (activités industrielles, tertiaires, artisanales et mixtes), parmi lesquels on retrouve Rovaltain, un parc d’activités certifié ISO 14001. Comme de nombreux autres territoires, Valence Romans Agglo est confrontée à une diminution de son stock de foncier économique disponible. 

Face à ce constat et dans une optique d’optimisation du foncier, la collectivité drômoise a fait le choix de modifier la façon dont elle commercialisait ses parcs d’activités. Suite à un travail partenarial entre les urbanistes et les développeurs économiques, il a ainsi été proposé aux élus de limiter le développement de nouvelles zones d’activités et de veiller à ne plus évincer les activités tertiaires des centres villes.

Pour optimiser son foncier économique, Valence Romans Agglo a également eu l’idée de développer des villages d’entreprises et des villages d’artisans.
 

La communauté de communes Terres Touloises, située dans le département de Meurthe-et-Moselle en région Grand Est, regroupe 41 communes et 45 000 habitants. Cet EPCI dispose d’un pôle développement économique dont la principale mission est d’accompagner les entreprises en recherche de foncier.

Le territoire, au passé industriel et militaire important, dispose d’une réserve de foncier relativement conséquente, notamment grâce à plusieurs friches, qu’elles soient industrielles, hospitalières ou militaires. Ainsi, en mobilisant de nombreux acteurs, la communauté de communes Terres Touloises mène une politique active de sobriété foncière, en activant notamment le levier du recyclage foncier, dont l’exemple local le plus emblématique est la reconversion de la halle Kleber en Espace K. Les opérations de recyclage foncier s’avèrent très intéressantes dans une optique de sobriété foncière mais les EPCI sont confrontées à différentes contraintes, temporelles et financières notamment

Créée en 1950, l’Agence de développement de l'Alsace (ADIRA) est une des plus anciennes agences de développement économique en France. L’objectif principal de cette agence est de soutenir l’activité économique du territoire alsacien. Cela se traduit notamment par l’appui aux entreprises implantées sur le territoire en leur proposant des terrains et des locaux. De facto, le foncier se trouve au cœur de l’activité de l’ADIRA.

L’Alsace est un territoire très dense où le foncier s’avère rare et relativement cher. On assiste notamment à une raréfaction des surfaces foncières importantes, qui contraint l’implantation de grands projets industriels. La loi Climat et Résilience et l’objectif ZAN ont ainsi poussé l’ADIRA à changer sa manière de développer le territoire pour aller vers la sobriété foncière, qui nécessite de sensibiliser les élus et les dirigeants d’entreprises.

Dans le contexte actuel, la réussite d’un projet de développement d’une entreprise nécessite la mise en œuvre d’une réelle stratégie foncière et de consommation raisonnée d’espaces. L’agence propose ainsi aux dirigeants d’aller vers des démarches de compactage (lean and green) de leur production pour gagner en surfaces disponibles.
L’ADIRA veille aussi à ce que les entreprises acquièrent des superficies de terrains adaptées à leurs besoins pour éviter la surconsommation et la thésaurisation de foncier.
 

Le parc des industries Artois-Flandres, d’une emprise de 460 hectares, se situe à Douvrin (Pas-de-Calais), à proximité de Lens et Béthune. Créé en 1967 sous l’impulsion d’une vingtaine d’élus locaux, ce parc avait pour objectif de créer un territoire d’accueil des industries, de reconvertir le bassin minier lensois et d’anticiper les suppressions d’emplois liées au déclin de l’industrie charbonnière. Il concentre aujourd’hui 100 entreprises et 5800 emplois.

Afin que ce parc perdure dans le temps, le Syndicat Intercommunal de la Zone Industrielle Artois-Flandres (SIZIAF) fut créé en parallèle. Cet établissement public de coopération intercommunale vise à l’aménagement, la gestion et le développement économique du parc.

Confronté au processus de désindustrialisation au début des années 2000, les élus locaux ont choisi la voie de la réindustrialisation. Au cours des dernières années, le SIZIAF a ainsi assisté à un changement de paradigme au niveau de l’organisation des entreprises industrielles, qui cherchent désormais à optimiser leur foncier, se lançant donc dans des opérations de compactage qui ont permis la reconversion de grandes parcelles au sein de ce parc, certifié ISO 14001.

 

Le projet Novaciéries s’achèvera en 2030 dans un contexte de raréfaction du foncier économique sur le territoire de Saint-Étienne Métropole. Le projet, situé sur la commune de Saint-Chamond (35000 habitants, Loire), a été initié en 2003 après la fermeture des usines de GIAT dans la vallée du Giers. Il avait pour objectif de reconvertir une friche industrielle de 45 hectares en un écoquartier doté d’une forte mixité fonctionnelle (activités économiques, habitat, loisirs, commerces). Ce site a accueilli jusqu’en 1970 les aciéries de la Marine.

La mise en oeuvre pré-opérationnelle de ce projet a accéléré la création de Cap Métropole, une société publique locale (SPL) qui vise notamment à l’aménagement des zones d’activités en extension urbaine et à la reconversion de friches industrielles. Cet aménageur porte donc, avec la métropole et l’Établissement public foncier de l'Ouest Rhône-Alpes (EPORA), différents projets de recyclage foncier qui contribuent à la sobriété foncière au sein du territoire.

Dans cette optique, d’autres leviers de sobriété foncière ont été activés par la métropole, à l’image des missions attribuées au service Offre d’accueil aux entreprises de Saint-Étienne Métropole.
 

« L'autorité compétente en matière de création, d'aménagement et de gestion des zones d'activité économique [...] est chargée d'établir un inventaire des zones situées sur le territoire sur lequel elle exerce cette compétence. » Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, Art. L. 318-8-2.

Bien avant la promulgation de la loi Climat et résilience en 2021, la région Bourgogne-Franche-Comté était déjà engagée dans une démarche de sobriété foncière, non seulement au travers de son SRADDET, mais aussi avec la mise en place d’un Observatoire du Foncier Économique Régional. Ce dernier lui permet de mesurer sa consommation foncière mais aussi d’accompagner ses décisions et celles des territoires en matière de développement économique, d’aménagement et d’urbanisme. 

C’est l’Agence Économique Régionale de Bourgogne-Franche-Comté (AER BFC) qui, depuis sa création en 2017, a été missionnée pour mener l’observation des zones d’activités. Plus globalement, cette agence vise à accompagner, soutenir le développement économique et l'attractivité régionale. Ainsi, il ressort de leurs observations que 906 ha de foncier viabilisé sont disponibles en région Bourgogne-Franche-Comté. Ces surfaces se répartissent sur près de 270 zones d’activités, les tènements disponibles sont donc très morcelés et d’une surface moyenne de 3 hectares.
 

Bordeaux Métropole est un territoire dynamique qui regroupe 28 communes et plus de 70 000 entreprises, réparties sur 123 zones d’activités économiques. Elle est considérée comme un grand pôle régional, de par sa taille, mais aussi son influence. Depuis la mise en service de la LGV Sud Europe Atlantique, en juillet 2017, l’attractivité du territoire ne fait que croître en raison de son rapprochement temporel avec la capitale française (environ 2h). Forte de ce dynamisme, la métropole voit augmenter le nombre de nouvelles entreprises qui s’installent sur son territoire. Néanmoins, elle se retrouve en pénurie de foncier et doit désormais arbitrer l’affectation des terrains disponibles entre les différents usages.

L’Atlas des zones d’activités économiques Bordeaux Métropole, créé en 2012 et actualisé en 2020, recense les ZAE au sein du territoire métropolitain. Ce portail cartographique permet aux techniciens de la collectivité de visualiser les sites à échelle très fine pour estimer le potentiel foncier. Ce portail a été réalisé par l’agence d’urbanisme Bordeaux Aquitaine (A’urba) dans le but d’aider au développement urbain de la métropole.

 

La maîtrise d’œuvre de développement urbain et économique (MODUE) est un dispositif qui a été mis en place sur le territoire de l’EPT Grand Orly Seine Bièvre en 2017. La MODUE, prend la forme d’un instrument d’ingénierie qui vise à accompagner les mutations économiques et urbaines qu’ont connu plusieurs territoires franciliens. Ainsi, la MODUE consiste à aider les entreprises impactées par des opérations d’aménagement à se relocaliser sur le territoire, et ce, dans le cadre d’une réflexion sur leur processus de production et de fonctionnement afin de l’optimiser en termes d’occupation spatiale, ce qui s’avère extrêmement important dans le contexte actuel de sobriété foncière et d’objectif ZAN.

La MODUE s’adresse principalement à des entreprises productives, à des entreprises qui génèrent un volume d’emplois conséquent pour le territoire et à celles qui présentent une activité soutenue tout en ayant des difficultés pour trouver des locaux.
 

Le Vaucluse est l’un des départements français les plus pauvres. Ce territoire cherche donc à se développer économiquement tout en faisant face à d’importantes contraintes, notamment liées aux risques naturels d’inondation et d’incendie ainsi qu’à la préservation des terres agricoles et des milieux naturels.

Avec la promulgation de la loi Climat et Résilience le 22 août 2021, le Vaucluse, tiraillé entre des injonctions contradictoires, doit chercher à se développer économiquement tout en étant contraint spatialement dans l’extension de ses zones d’activités.

Située dans ce département, la communauté de communes Pays d’Apt Luberon (CCPAL) rassemble près de 29 000 habitants au sein d’un territoire essentiellement rural. Depuis 2017, cette intercommunalité a la charge de la gestion et du développement des dix zones d’activités économiques (ZAE) implantées sur son territoire dans le cadre de la compétence développement économique et aménagement de l’espace. Pour répondre aux enjeux de la sobriété foncière et concilier cette dernière avec le développement économique de son territoire, la CCPAL a notamment mis en place une stratégie foncière en six actions clés et a lancé la requalification de différentes zones d’activités.
 

La Communauté d’Agglomération Rochefort Océan (CARO) est située dans le département de la Charente-Maritime en Nouvelle-Aquitaine. Elle regroupe 25 communes et gère 17 zones d’activités. La façade maritime et le fleuve Charente ont permis à ce territoire de développer son industrie aux fils des siècles ; de la création de l’Arsenal militaire au XVIIe siècle à la consolidation de ses filières industrielles (chimie, bois, nautique et aéronautique) aujourd’hui.

Depuis 2019, l’agglomération est labellisée Territoires d’Industrie. Cette initiative nationale s’inscrit dans une stratégie de reconquête industrielle et de développement des territoires.

Ainsi, l’agglomération s’est engagée à mettre en œuvre un programme d’actions dont les points forts sont la création d’une pôles industriel aéronautique sur la ZAC de l’Arsenal, le développement du port de commerce et la constitution d’un hub aéronautique sur l’aéroport de Rochefort-Charente-Maritime. En raison de cette dynamique industrielle et de sa position stratégique à moins de deux heures des aires urbaines de Bordeaux, Nantes et Poitiers, le territoire est très attractif. Néanmoins il fait face à une situation de pénurie de foncier réduisant ainsi son offre pour les porteurs de projets. C’est pour cela que depuis quelques années, les élus et agents du territoire se mobilisent afin d’activer des leviers et de mettre en place des actions/outils dans le but de maîtriser le foncier tout en développant l’économie.
 

Pornic Agglo Pays de Retz est une communauté d'agglomération située en Pays de la Loire et est issue de la fusion, en 2017, des communautés de communes de Pornic et du Cœur Pays de Retz. Son territoire, en bordure de littoral atlantique, est recouvert à plus de 80 % par des espaces agricoles et naturels (vignobles, bocages, zones humides, ...). 

De plus, la collectivité est comprise dans l'aire d'attractivité du pôle métropolitain de Nantes Saint-Nazaire. Ainsi, en raison de sa position stratégique et des aménités dont elle dispose, l'agglomération connaît une attractivité grandissante. Touristes, habitants et entreprises sont de plus en plus nombreux sur le territoire. En effet, la collectivité connaît une croissance démographique de 1.7% par an, ce qui équivaut à près de 5000 habitants supplémentaires sur les 5 dernières années (DREAL Pays de la Loire) et a vu naître 850 nouvelles entreprises sur son territoire en 2022.

Or, la CA est fortement contrainte par l’existence de nombreuses zones humides qui empêchent la création de nouvelles extensions urbaines, alors même qu'elle dispose encore de possibilités d'artificialisation dans le cadre de l'objectif ZAN. Cette contrainte n'est cependant pas nouvelle, c'est pour cela que, dès 2019, l'agglomération s'est engagée dans une démarche de sobriété foncière exemplaire afin de poursuivre son développement et notamment celui économique. Un travail minutieux a été entrepris afin de cartographier chacune des 27 ZAE implantées sur le territoire afin de faire émerger de potentiels gisements fonciers. Ce dernier a alors permis à l’agglomération de proposer des solutions d’accompagnement concrètes auprès des entreprises et d’engager la construction de villages d’entreprises dans le cadre d’un appel à projet, pour répondre aux besoins du territoire.
 

La collectivité de Caux Seine Agglo composée de 50 communes, se situe en Seine-Maritime, entre l’estuaire de la Seine et l’agglomération de Rouen, en Normandie. Elle possède une vingtaine de zones d’activités économiques de taille et de nature diverses ; de la petite zone de proximité de 2 hectares, à la grande zone tournée vers les échanges internationaux de plusieurs centaines d’hectares (> 300 ha).

Son territoire s’organise à l’est et sur le plateau de Caux autour de pôles ruraux et touristiques et le long de l’axe commercial de la Seine autour de zones urbaines et industrielles. L’industrie est très importante pour l’agglomération, elle représente plus de 35 % des emplois du territoire et se structure autour des filières de l’énergie, de la chimie fine, de l’aéronautique et de la logistique. Cette structuration a favorisé l’implantation de grandes entreprises internationales accompagnées de leur réseau de sous-traitants.

De par sa position géographique sur l’axe Paris-Rouen-Le Havre, sa desserte multimodale et son bassin d’emplois de grande ampleur, la collectivité jouit d’un environnement propice au développement économique. Par conséquent son attractivité ne fait que croître alors même que, comme beaucoup d'autres territoires, sa situation foncière devient de plus en plus tendue. La collectivité a donc dû revoir sa stratégie foncière et d’accueil des entreprises afin de proposer des solutions à cette pénurie de foncier. Désormais, l’agglomération souhaite diversifier son industrie tout en proposant un écosystème performant du point de vue économique ou environnemental

La communauté d’agglomération Paris-Saclay est située dans le département de l’Essonne, à une vingtaine de kilomètres de la capitale. L’agglomération jouit d’une desserte remarquable avec la présence de plusieurs gares RER, d’une gare TGV et des futures gares du Grand Paris Express ainsi qu’un accès au réseau autoroutier et d’une connexion à l’aéroport d’Orly.
Ces facilités d’accès et de connexion ont attiré de nombreuses entreprises sur le territoire.

Elles sont aujourd’hui au nombre de 54 000 pour plus de 220 000 emplois. Grâce à la concentration de groupes internationaux, de PME innovantes dans le domaine de la recherche et développement ainsi que la présence d’un pôle d’enseignement supérieur, le cluster Paris-Saclay est l’un des huit pôles d’innovations les plus importants au monde.

Afin de renforcer son développement économique, la CA Paris-Saclay s’est dotée d’un schéma directeur de l’offre économique en 2018 pour permettre la valorisation de ses pôles
de développement et d’accueillir de nouveaux établissements. Or, comme de nombreux autres territoires, la collectivité fait face à une raréfaction de son foncier disponible. C’est pour cela qu’elle s’est dotée d’un outil d’observation lui permettant de faire émerger, entre autre, des potentiels d’optimisation sur ses parcs d’activités. Cette identification a permis le début d’un travail de requalification de ces parcs, notamment celui de Courtabœuf.

Située dans le Puy-de-Dôme, la communauté d’agglomération Riom Limagne et Volcans (RLV) regroupe 31 communes et 21 zones d’activités économiques (ZAE). Dans un contexte de raréfaction foncière, elle dispose d’un service urbanisme et d’un pôle attractivité qui travaillent main dans la main pour gérer le foncier sobrement. Ainsi, RLV a activé différents leviers visant à concilier sobriété foncière et développement économique.

Outre un moratoire limitant la création de nouveaux m² commerciaux ou le recours au bail à construction, RLV accompagne les industriels dans une verticalisation de leur activité. RLV a aussi lancé différents projets de requalification de friches à l’instar de la manufacture des tabacs, un projet de grande ampleur situé au cœur de Riom, commune de 19 000 habitants. 

Dans le cadre d’un dispositif d’écologie industrielle et territoriale, RLV a également créé Eco Res’peer, un label incitant les entreprises à recourir à des bonnes pratiques favorisant la sobriété foncière.

Située au nord de Pau, la Communauté de communes des Luys en Bearn est composée de 66 communes, regroupant 28 431 habitants (Insee 2020) sur une superficie de 514 km². Sur le plan du développement économique, elle représente 2800 établissements et 10 000 emplois dont 25 % sont des emplois industriels.

La vitalité économique du territoire s’explique en particulier par la présence historique d’entreprises du secteur aéronautique (sous-traitants des sociétés Safran, Dassault et Airbus notamment) bénéficiant de la proximité de l’aéroport de Pau et des autoroutes et par un rythme d’implantation des entreprises constant voire croissant à partir des années 80 jusque dans les années 2000. Aujourd’hui, le secteur industriel est toujours florissant, la CC reçoit régulièrement des sollicitations des industriels locaux en recherche de terrains ou de capacités à s’étendre.

Le développement économique du territoire a été, à la fin des années 70, une des motivations de 4 communes de coopérer sous la forme d’un syndicat intercommunal puis un district, devenu ensuite une communauté de communes afin de mener des actions conjointes. Ce fut alors le temps de la création de premières zones d’activités économiques puis de leur développement qui a contribué au déploiement de services et équipements financés par la collectivité et ainsi au développement du territoire.

Le Pays de Montbéliard Agglomération (PMA) est situé dans le département du Doubs en région Bourgogne-Franche-Comté. Le Nord Franche-Comté où se situe plus précisément PMA, tout comme la région, ont connu un développement économique et industriel rapide dès le XIXe siècle, grâce à l’implantation et l’essor du secteur automobile. C’est surtout grâce aux usines du groupe Peugeot, regroupé aujourd’hui dans la société Stellantis (fusion entre PSA et Fiat Chrysler en 2021), que le territoire s’est autant développé.

L’un des plus gros sites de productions d’Europe était celui du groupe implanté à cheval sur les communes de Sochaux, Montbéliard et Exincourt. Cette usine employait dans les années 1970 jusqu’à 40 000 salariés. Cependant, la crise pétrolière dans les années 1980 a mis fin à "l’âge d’or" de l’automobile mettant ainsi le territoire et son tissu économique en péril.

Le Pays de Montbéliard Agglomération, autrefois le District Urbain du Pays de Montbéliard, a œuvré à renforcer son attractivité et à maintenir l’industrie au sein de son territoire. Un pari plutôt réussi puisque PMA est aujourd’hui le premier pôle d’emploi du Nord Franche-Comté avec plus de 30 % d’emploi dans le secteur industriel.Cette réussite est le fruit d’une reconversion industrielle du territoire. La filière automobile a amorcé le virage, comme en témoigne le plan "Sochaux 2022" mis en place par Stellantis et l'attention particulière portée à la création de zones, de bâtiments et d’une industrie plus respectueux de l’environnement et du territoire.
 

La Communauté de Communes Sud Territoire (CCST) se situe en Bourgogne-Franche-Comté, dans le Territoire de Belfort. Elle rassemble 27 communes et compte 24 000 habitants. Le territoire s’organise autour des trois bourgs-centres ; Grandvillars, Beaucourt et Delle. C’est aux abords de ces mêmes pôles que l’industrie, implantée depuis plusieurs siècles, s’est structurée. Un des plus vieux sites industriels de France, toujours en activité, se trouve sur le territoire. Il s’agit des forges de Grandvillars créées en 1673. Au même titre que ces voisins francs-comtois, le territoire de la CCST a été touché de plein fouet par la désindustrialisation à l'œuvre depuis les années 1980.

De plus, son passé industriel, a laissé une multitude de sites sur le territoire ne répondant plus aux besoins de l’industrie moderne en plus d’être dégradés ou abandonnés. Néanmoins, les habitants, les industriels et les élus, fiers de leur histoire, se mobilisent afin de réinvestir ces sites et de faire vivre leur tissu économique pour enrayer la perte d’emploi et de revaloriser le territoire.

C’est pour cela que la CCST depuis sa création en 1991 œuvre à réhabiliter et restructurer les anciens sites industriels de son territoire. Pour réaliser cela, elle s’est dotée d’une société d’économie mixte, la SEM Sud Développement, en mai 2012.