![quartier prioritaire de la ville à Dieppe](/sites/default/files/styles/uas_medium/public/media/images/2023/03/quartier_prioritaire_dieppe_-_hugues-marie_duclos_-_terra_2.jpg?itok=kuSAv16i)
L’habitat privé représente un quart des logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Cette moyenne nationale s’accompagne de fortes variations, notamment avec l’entrée dans la géographie prioritaire, en 2014, de quartiers situés en centre ancien se caractérisant par un parc majoritairement privé, parfois dégradé.
Or, les données concernant ce parc et son occupation restaient limitées, ce qui entravait à la fois le diagnostic nécessaire à la mise en place de politiques territoriales adaptées et l’évaluation de leur efficacité. C’est pourquoi l’ANCT, la DGALN et le Cerema mettent à disposition des indicateurs actualisés dédiés au parc privé des QPV.
Méthode
Les problématiques abordées sur le parc privé portent principalement sur les caractéristiques des logements, la situation du marché et l’occupation des logements. Pour ce faire, trois sources sont mobilisées :
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Les Fichiers Fonciers (Base de données DGFIP retraitées par le Cerema), qui permettent de renseigner les caractéristiques physiques des logements et leur statut d’occupation
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DV3F (Base de données DGFIP retraitées par le Cerema) qui renseigne sur l’ensemble des transactions foncières et immobilières. Elle sert notamment à évaluer la situation des logements privés des QPV au regard de leur marché immobilier local (la source ne couvre pas l’Alsace et la Moselle).
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Fidéli (Base de données INSEE à partir de DGFIP) pour étudier l’occupation des logements.
L’ensemble des données a fait l’objet d’un traitement approfondi en vue de respecter le secret statistique et fiscal et d’assurer la significativité des indicateurs.
Les indicateurs sont calculés à l’échelle précise des quartiers. La démarche couvre une grande partie des QPV situés en Outre-Mer : 1400 quartiers ont ainsi été étudiés, comprenant les territoires de La Réunion, la Guyane, la Martinique et la Guadeloupe. Outre les QPV, les indicateurs sont également calculés à l’échelle des Quartiers de Veille Active (QVA).
Les caractéristiques du parc privé des QPV sont comparées à celles d’"espaces de référence", qui sont l’unité urbaine associée au QPV, à laquelle a été retranché le QPV en question. Ainsi, le poids du parc privé d’un QPV est comparé au poids du parc privé de l’unité urbaine environnante, ce qui permet d’apprécier l’écart entre ces deux espaces.
Résultats
L’ensemble des éléments produits dans le cadre de cette démarche apporte un regard actualisé et pour partie nouveau sur les enjeux de l’habitat dans les quartiers de la politique de la ville.
![QUartier prioritaire de la ville, Neuville les DIeppe](/sites/default/files/inline-images/hmd000197_-_copie.jpg)
Ainsi, dans les QPV, par ailleurs de taille très variable, on note globalement une dominante d’habitat social avec une présence forte de collectifs. Sur ce segment social, ce sont les logements construits pendant la période des grands ensembles qui restent sur-représentés, alors que les logements sociaux récents, construits depuis 2010, sont sous-représentés au regard des espaces de référence.
Le taux de vacance de longue durée est plus élevé dans les QPV et il augmente globalement. La suroccupation est plus fréquente sur l’ensemble des segments de logements (social et privé) .
Si l’on zoome sur l’habitat privé, on observe que, comparé aux unités urbaines correspondantes, le parc privé des QPV est en moyenne plus collectif, plus ancien et plus locatif. Il est plus touché par la vacance de longue durée et les situations de suroccupation y sont plus fréquentes. Les prix du marché immobilier sont en moyenne inférieurs de 25% à ceux de l’unité urbaine pour un bien équivalent. Le parc privé accueille des ménages moins pauvres que le parc social, que ce soit en QPV ou dans les espaces de référence. Toutefois, l’écart de niveau de vie entre les ménages des QPV et des espaces de référence est plus marqué dans le parc privé que dans le parc social.
En vue de nuancer les constats nationaux qui précèdent et qui ne rendent pas compte de la diversité des quartiers, une typologie des QPV a été réalisée. Pour construire celle-ci, un algorithme d’agrégation a été utilisé et appliqué aux 1337 QPV contenant de l’habitat privé, à partir d’une série d’indicateurs parmi les plus significatifs. Seuls les indicateurs issus de la source fichiers fonciers ont été pris en compte pour la construction. Les indicateurs issus des données DV3F (sur les marchés) et Fidéli (sur l’occupation de logements) ont dû être écartés en raison d’un grand nombre de quartiers exclus (secret statistique, seuils de significativité, absence de données DV3F en Alsace et Moselle…).
- Taux de logement privés en 2021,
- Part du locatif dans le parc privé en 2021,
- Part des petits logements dans le parc privé en 2021,
- Part des grands logements dans le parc privé en 2021,
- Part des logements du parc privé construits avant 1949,
- Part des logements du parc privé construits entre 1961 et 1974,
- Part des logements du parc privé construits après 2010,
- Part des logements en copropriété en 2021,
- Taux de logements vacants depuis plus de deux ans dans le parc privé du QP en 2021,
- Évolution du taux de logements vacants depuis plus de deux ans dans le parc privé entre 2016 et 2021.
Cette typologie répartit en trois classes les QPV.
320 quartiers à dominante d’habitat privé :
Ces QPV se caractérisent par une forte proportion d’habitat privé dans leur parc de logements. Ce parc privé se caractérise par une proportion élevée de petits logements et de logements datant d’avant 1949. La part des logements locatifs et collectifs y est également élevée. Les logements en copropriété représentent une part importante du parc privé. Enfin, on y trouve une forte proportion de logements vacants depuis plus de 2 ans, comparés à la moyenne des QPV mais aussi à leur espace de référence. Ces quartiers sont notamment présents en Île de France, en Occitanie et PACA et également dans le nord de la France.
454 quartiers à dominante d’habitat social, présentant une sur-représentation de l’individuel dans le parc privé:
Ces QPV se distinguent d’abord par une sur-représentation du parc social par rapport à la moyenne des QPV. Au sein du parc privé, ils se caractérisent principalement par une présence plus importante de logements individuels et logiquement une moindre proportion de logements en copropriété. Les propriétaires occupants sont plus présents dans ce parc privé que dans la moyenne des QPV. Les logements privés construits avant 1949 et dans la période 1961-1974 sont moins représentés. On observe notamment une forte présence de ces quartiers dans l’ancien bassin minier du Nord et du Pas-de-Calais.
563 quartiers à dominante d’habitat social, présentant une sur-représentation du collectif dans le parc privé:
Ces QPV se distinguent d’abord, comme le type précédent, par une sur-représentation du parc social par rapport à la moyenne des QPV. Au sein du parc privé, ils se caractérisent principalement par une présence plus importante de logements collectifs. Les grands logements sont plus présents dans le parc privé de ces quartiers que dans la moyenne des QPV et les logements construits entre 1961 et 1974 sont sur-représentés. Ces quartiers sont notamment présents en Île-de-France et à proximité des métropoles.
Cette étude a également permis de faire un focus sur l’état des enjeux de l’habitat dans les QVA. On y dénombre en moyenne un taux de pauvreté et de suroccupation des logements plus bas que dans les QPV. Le taux de logements locatifs privés est moins important dans les QVA que dans les QPV, tout comme l’habitat collectif. La vacance de longue durée des logements est également moins présente que dans les QPV.
![Visualisation de l'outil cartographique développé par le cerema.](/sites/default/files/inline-images/carto.png)
Conclusion
L’ensemble des résultats sont disponibles d’une part sur une storymap et d’autre part via ce lien, permettant d’accéder à un diaporama de restitution et à l’ensemble des indicateurs à l’échelle de chaque QPV et chaque QVA. La démarche a été présentée le 10 mars à l’occasion d’un Webinaire RDV de la Politique de la ville qui a été suivi par plus de 200 personnes. Elle permet également d’enrichir l’outil SIG Politique de la Ville. L’ANCT, le Cerema et la DGLAN envisagent à l’avenir de mettre à jour ces indicateurs ce qui permettra aussi un suivi de la trajectoire des quartiers.
Contacts Cerema :
Contacts :
Olivier Dupré, Chef du groupe Connaissance du Foncier et de ses Usages (CFU) – Cerema Hauts-de-France, 03.20.49.62.86 / 07.77.34.25.08
Catherine Bocquet, Chargée d’études Foncier, groupe CFU, Cerema Hauts-de-France, 03.20.49.61.72 / 06.58.60.12.25 /