Cet article fait partie du dossier : Foncier économique : les travaux du Cerema
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Dans ce contexte, à partir de premières expérimentations, le Cerema à la demande du Minsitère de la Transition Ecologique a produit une base de données nationale proposant environ 407 000 sites (ZAE, sites dans le tissu urbain diffus). Cette donnée nouvelle, qui s’efforce de respecter autant que possible le standard CNIG 2023 des sites économiques, ne se substitue évidemment pas aux inventaires locaux mais vise à faciliter leur réalisation et leur actualisation .
Publiée en Open Data, cette base de données apporte en outre des éléments d’analyse nationaux nouveaux sur les fonciers à usages d’activités, leurs localisations et leurs caractéristiques.
Contexte et origine de la démarche
De premières expérimentations…
Le Cerema avait engagé dès 2021 des travaux exploratoires sur la question du pré-repérage de zones d’activités à partir de données foncières d’origine fiscale. En 2022, dans le prolongement de ces premières expérimentations, une mission réalisée par le Cerema pour le compte de l’ADEME avait permis l’identification de zones commerciales à l’échelle métropolitaine.
Construite à partir d’un pré-repérage à partir des fichiers fonciers affiné dans un second temps par photo-interprétation (via le partenaire CLS), cette démarche a donné lieu à la base EmpCom, diffusée depuis juin 2023 en Open Data, base de donnée portant sur 1527 emprises commerciales conséquentes & périphériques des centres villes sur la France métropolitaine.
… qui croisent une actualité nouvelle
En parallèle, deux actualités ont renforcé l’intérêt de ces travaux. D’abord, la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 qui au-delà d’objectifs à atteindre pour une plus grande sobriété foncière, a introduit l’obligation de réaliser sur tous les territoires un inventaire des zones d’activités économiques. Beaucoup d’acteurs sont apparus relativement démunis pour engager la démarche faute de données immédiatement disponibles et de moyens adéquats.
Ensuite, dans le contexte de questionnements sur la manière de concilier les besoins en développement économique portés notamment par la loi industrie verte de 2023, un projet de portail national du foncier économique dénommé depuis France Foncier + a démarré avec l’ambition de recenser en lien avec les acteurs territoriaux des disponibilités foncières pour l’accueil des entreprises. France Foncier +, a ainsi été publié conjointement par le Cerema et la Banque de Territoires dans une première version en avril 2024.
Un partenariat Cerema et le MTE
Au croisement de ces attentes & projets, le Cerema et le MTE ont donc engagé un projet de constitution d’une base nationale de pré-repérage de fonciers à usages économiques.
Ce projet n’a pas vocation à se substituer aux inventaires locaux, dans la mesure où il est clair depuis son lancement qu’aucune méthode de recensement nationale basée sur les données ne peut aboutir à un résultat conforme à toutes les spécificités locales. De plus, beaucoup d’informations utiles sur les zones économiques ne peuvent être collectées et fiabilisées qu’à partir d’un travail de terrain. L’ambition était donc de délimiter un maximum de sites et de les caractériser en s’appuyant autant que possible sur le standard CNIG 2023 des sites économiques, à l’élaboration duquel le Cerema a fortement contribué comme de nombreux autres partenaires.
Ainsi, la finalité de cette base FUSAC est double :
- outiller les acteurs dans l’élaboration et/ou la mise à jour de leurs inventaires,
- proposer une base nationale permettant, à cette échelle, de mettre en évidence des éléments de connaissance nouveaux sur les ZAE et le foncier économique au sens large.
Contenu de la base et méthode de constitution
Principe général
Conformément aux préconisations du standard CNIG, la base de données des Foncier à Usages d’Activités propose des contours de sites au sein desquels elle identifie et délimite des terrains . Enfin, elle identifie les établissements localisés dans ces sites.
Elle est construite à partir des sources de données principales :
| Base de données | Utilisation |
|---|---|
| Géoportail de l'Urbanisme (GPU) – sources collectivités locales | Il permet de récupérer des zonages urbanisés ou à urbaniser avec une vocation d’activité des documents d'urbanisme (PLUi, Carte Communale) |
| EmpCom – source Cerema Cls | Cette base complète le recensement des contours de sites. |
| (c) OpenStreetMap - Contributeurs | Cette base complète le recensement des contours de sites. |
| Fichiers Fonciers (FF) – source MTE-DGFIP-Cerema | Ils complètent en premier lieu le recensement des contours de sites. Ils permettent également de repérer les terrains et de qualifier les sites sur la vocation et l'intensité de l'activité des sites. |
| Bd Topo – source IGN | Cette base complète le recensement des contours de sites et permet d'apporter des éléments pour qualifier les sites sur les bâtiments, les stationnements, les infrastructures de transport. |
| Répertoire SIRENE – source INSEE | Les données SIRENE, complétées avec la version géolocalisée des établissements SIRET de l’INSEE, sont exploitées pour repérer les établissements d'activité situés sur les terrains des sites. Ils permettent de qualifier les sites sur la vocation et l'intensité de l'activité des sites. |
1/ Délimitation des contours des sites
L'intégration des contours des sites prend en compte leurs superpositions. En cas de superposition spatiale, les contours sont traités itérativement, selon cet ordre de priorité de fiabilité des sources :
- Contours des aéroports de la Bd Topo.
- Contours des zones classées en zones urbaines (zonages U), à urbaniser et à urbaniser bloquée (zonages AUc,AUs) dont les destinations dominantes sont en lien avec l’activité (ex : industrielle, logistique, commerciale, etc.). Ces données ne sont disponibles que pour les documents d’urbanisme versés au GPU.
- Contours zones d'activités de la base EmpCom sont pris en compte, si ils n'ont pas d’intersection géographique avec les contours issus des étapes précédentes.
- Contours zones d'activités de la base Osm sont pris en compte, si ils n'ont pas d’intersection géographique avec les contours issus des étapes précédentes.
- Contours zones d'activités de la base Bd Topo sont pris en compte, si ils n'ont pas d’intersection géographique avec les contours issus des étapes précédentes.
- Enfin, ces données sont complétées par les contours construits de manière automatique à partir des locaux d’activités déclarés à la DGFIP pour la taxation foncière des propriétés baties (fichiers fonciers) qui sont dans un deuxième temps clustérisés par opération géomatique, si ils n'ont pas d’intersection géographique avec les contours issus des étapes précédentes..
Exemple Si un contour d'aéroport provenant de la Bd Topo se superpose avec un contour issu d'une source de niveau inférieur (ex: zonage U de PLU), ce dernier est découpé, et seule la partie significative située en dehors de la zone aéroportuaire est conservée. À noter que pour les contours entièrement compris à l'intérieur d'autres contours, le contour le plus grand est conservé.
2/ Identification des terrains : les TUP sont privilégiés
Les terrains sont des unités foncières (TUP [1] des FF) localisées à l’intérieur des contours des sites. Les unités foncières qui chevauchent les délimitations des sites sont découpées pour ne garder que la partie qui se trouve à l’intérieur du site. Certaines unités foncières, telles que les routes, voies ferrées, etc., ont été écartées car elles n’ont pas d’usage d’activité et donc ne doivent pas être considérées comme des terrains.
3/ Identification des établissements
Les établissements (SIRENE/SIRET) proviennent de la base Géo localisée des adresses issues des informations du répertoire SIRENE/SIRET de l'INSEE. Ils sont sélectionnés en fonction de leur proximité spatiale avec les terrains. Pour cela, une zone tampon de 6 mètres a été ajoutée aux terrains, pour s’affranchir de certaines limites induites par les infrastructures. Les établissements pris en compte sont ceux qui se trouvent à l'intérieur de ces zones tampons qu’ils soient déclarés actifs ou non.
La carte ci-dessous illustre les établissements pris en considération par cette méthode de sélection.
Lien avec le standard
Ces données géographiques ont été enrichies pour répondre, dans la mesure du possible, aux exigences du standard CNIG. À noter que la version actuelle de la base FUSAC n’intègre pas certaines informations demandées par ce standard, telles que la vacance ou encore la maîtrise d’ouvrage du site. En effet le Cerema ne dispose pas à ce stade des éléments qui permettraient de qualifier ces informations à l’échelle nationale. À l’inverse, certaines informations non exigées par le standard mais jugées nécessaires pour l’utilisation de la donnée ont été intégrées, par exemple l’estimation des surfaces de parking.
Au-delà de la délimitation des contours, la base fournit des informations sur l'occupation des terrains, les usages dominants et les propriétaires, offrant ainsi une observation aussi complète que possible du foncier économique. Elle permet enfin une première approche des disponibilités foncières en recensant les terrains non bâtis des sites.
Des ajustements méthodologiques issus de la confrontation à des observatoires locaux
En vue de tester l’intérêt de cette donnée, d’ajuster certains choix méthodologiques et de documenter les limites et précautions d’interprétation à indiquer aux utilisateurs, la base a été transmise à des partenaires locaux et nationaux. De plus, un travail de confrontation à plusieurs inventaires locaux a été réalisé. Le Cerema et le MTE remercient les partenaires qui participé à cet exercice.
Notamment du fait du mode de délimitation à partir des fichiers fonciers (clustering géomatique), les fonciers à usage d’activité couvrent un spectre plus large que les seules zones d’activités économiques. On y trouve notamment des zones d’activités de fait, ainsi que des espaces de centre-ville.
principaux résultats
Avec près de 1,3 million d'hectares couverts et environ 407 000 sites-polygones répertoriés sur le territoire français, la base FUSAC offre une vision détaillée du paysage d’activité en 2023. La base FUSAC recense aussi environ 1,7 million de terrains , qui couvrent plus 1,2 million d’hectares et plus de 3,2 millions d'établissements actifs qui se trouvent sur ces terrains .
Sites sur le territoire national
Les sites selon le score activité
La carte ci-dessus montre la répartition spatiale des différentes intensités d'activité sur un territoire donné. Les sites présentant une intensité d'activité élevée ("activité très forte") sont principalement situés en périphérie urbaine et correspondent potentiellement à des zones d’activités économiques (ZAE).
Les sites classés dans la catégorie "activité forte" se trouvent dans le tissu urbain et en périphérie, et peuvent également être associés à des zones d'activités économiques (ZAE).
Les sites d'activité moyenne sont localisés essentiellement dans les centres-villes.
Les sites dont le score d’activité est indéterminé répondent aux deux conditions cumulatives suivantes :
1. les contours ne sont pas issus du GPU ou la base Empcom.
2. leurs surfaces productives sont trop faible. Cette condition est remplie :
- si la surface productive inférieur à 1 000 m², et/ou présence de locaux de type industriel avec surface inconnue
- ou si la surface productive inférieure à 40 % par rapport à la surface de l’ensemble de locaux du site.
Les surfaces brutes des catégories "activité forte" et "activité très forte" représentent une part importante, soit environ 45 % de l’ensemble des sites. Pour l’ensemble des catégories, la part de surface utile dépasse les deux tiers. En ce qui concerne les deux catégories mentionnées précédemment, la surface utile atteint plus de 80 %. Par surface utile, on désigne la surface des terrains économiques situés dans un site, déduction faite des espaces correspondant à d'autres surfaces, comme les voiries, par exemple.
Sites selon les vocations dominantes :
Le graphique ci-dessus représente la somme des surfaces de l’ensemble des sites dans la base, en fonction de leurs vocations dominantes. Le graphique souligne une forte utilisation des surfaces pour des usages mixtes et industriels, tandis que d'autres vocations dominantes, comme l’artisanale ou le portuaire, ont une moindre importance en termes de superficie.
Poursuite de la démarche à partir de 2024
Le Cerema met en place un suivi des retours utilisateurs dans le cadre de cette diffusion. Vous pouvez ainsi contacter nos équipes sur datafoncier@cerema.fr en précisant que votre demande porte sur la base FUSAC.
Une prochaine version de la base est par ailleurs d’ores et déjà prévue (millésime 2024). Cette nouvelle version sera alimentée par les retours utilisateurs, mais aussi potentiellement par l’émergence de nouvelles données. Des évolutions sont notamment envisagées sur les axes suivants à ce stade :
- Amélioration de la méthode d’identification des zones du GPU (en complément de l’analyse simple des libellés de zones, repérage des vocations économiques par machine learning & détection de concentration d’activités).
Nb : Privilégier cette source pour les contours des sites est essentiel, car elle est majoritairement privilégiée par les acteurs territoriaux. - Amélioration de la détection des espaces bâtis et dédiés au stationnement par une approche satellitaire.
- Réflexion sur la prise en compte de la vacance d’activité en fonction des données qui seront disponibles.
- La question du remplacement de certains contours par des contours directement issus des inventaires territoriaux de ZAE sera également explorée.
[1] TUP : Une TUP correspond dans la plupart des cas à une parcelle, sauf :
- lorsque plusieurs parcelles contiguës appartiennent à un même compte propriétaire : dans ce cas, la TUP correspond à la fusion de ces parcelles qui forment une même unité foncière.
- dans le cas de propriétés divisées en lot multi-parcellaires : dans ce cas la TUP correspond à la fusion de l’ensemble des parcelles de la copropriété.
Dans le dossier Foncier économique : les travaux du Cerema